Whitestone Beach в Sea Breeze: проект, где можно восстановить арифметику самого застройщика

Умножьте самую маленькую квартиру на заявленную ставку за квадратный метр — и должны получить входную цену. По каталогу Sea Breeze это почти никогда не работает. Здесь работает, с точностью до 500 долларов.

Whitestone Beach публикует самую маленькую квартиру в 41 м², ставку от 2500 долларов за м² и входную цену 102 000 долларов. Сорок один на две тысячи пятьсот — это 102 500 долларов. Опубликованная цена на 500 долларов ниже: округление вниз на 0,49% до ровного числа.

Это один из всего двух проектов из тридцати трёх, где арифметика так сходится. Второй — Lighthouse 2, и его самая маленькая квартира тоже 41 м².

Что публикует застройщик

Поле	Опубликованная величина
Квартир	406
Диапазон площадей	41–125 м²
Этажей	9
Срок сдачи	декабрь 2027
Статус	строится
Отделка	без отделки
Цена	102 000 – 363 000 долларов
Заявленная ставка	от 2500 долларов за м²
Площадь участка	3,8 га
Расположение	вторая линия

Все величины выше прочитаны со страницы проекта самого застройщика 25 октября 2026 года и хранятся с остальными 39 проектами в файле .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.

Единственная заявленная ставка, которую можно восстановить

Мы прогнали одну и ту же проверку по каждому проекту каталога, публикующему диапазон цен, диапазон площадей и ставку за метр. Проверка — одно деление: самая маленькая квартира не может стоить меньше самой низкой опубликованной цены, поэтому входная цена, делённая на наименьшую площадь, — это минимум, который может дать входная квартира за квадратный метр. Если заявленная ставка — настоящая нижняя граница, она должна лежать на этой величине или чуть ниже.

В 31 проекте из 33 проверяемых она лежит заметно ниже — медиана 26,5% ниже, а значит заявленная ставка недостижима ни на одном опубликованном юните. Два проекта ломают схему, и ломают одинаково:

	Наименьшая квартира	Заявленная ставка	Площадь × ставка	Опубликованная входная цена	Разница
Whitestone Beach	41 м²	2500 долларов за м²	102 500 долларов	102 000 долларов	−500 долларов (0,49%)
Lighthouse 2	41 м²	2100 долларов за м²	86 100 долларов	86 000 долларов	−100 долларов (0,12%)

В обоих случаях это ровное число чуть ниже точного произведения. Так выглядит прайс-лист, когда ставка была посчитана от входного юнита, а результат округлён вниз для брошюры, — и это единственное найденное нами объяснение, подходящее к обеим строкам.

Чего мы не утверждаем. Две строки из тридцати трёх — это закономерность, а не доказанный метод. Мы не знаем, что застройщик считал именно так; мы знаем, что если считал, то эти две страницы выглядели бы именно так, а остальные тридцать одна — нет. Общие 41 м² больше всего подталкивают к догадке: один и тот же входной юнит, оценённый в одном и том же проходе, — и именно эту догадку проверить нельзя, потому что каталог не публикует ни планировок, ни типов юнитов. Наш гид по Lighthouse 2 разбирает вторую половину пары. Одна цифра вне каталога работает против этого: whitestone.az, застройщик из Баку, публикует страницу Whitestone Beach с показателем «$2800+» без единицы измерения и без даты. Если это актуальная ставка за квадратный метр, то совпадение с 102 500 относится к октябрьскому снимку каталога, а не к сегодняшнему прайс-листу: 41 м² по 2800 долларов дали бы 114 800 долларов.

Что это значит на фоне остальных тридцати одного

Практическая разница в том, пригодна ли ставка из брошюры вообще.

	Заявленная ставка	Входная квартира выходит по	Отношение
Whitestone Beach	2500 долларов за м²	2488 долларов за м²	заявленная на 0,49% выше — достижима
Медиана каталога	—	—	заявленная на 26,5% ниже — недостижима
Arabian Ranches Baku	2200 долларов за м²	3194 доллара за м²	на 31% ниже

В этом проекте можно взять заявленную ставку, умножить её на площадь и получить число, которое продавец сможет выдержать. В тридцати одном из тридцати трёх остальных — нельзя, и наш гид по Arabian Ranches разбирает крайний случай, где опубликованный диапазон должен растянуться на два разных типа жилья.

Полоса, в которой реально лежат цены этого проекта

Те же два деления дают полосу, а не точку. Ничего не предлагается дешевле 102 000 долларов и ничего не меньше 41 м², значит входная квартира — минимум 2488 долларов за м². Ничего не предлагается дороже 363 000 долларов и ничего не больше 125 м², значит самая большая квартира — максимум 2904 доллара за м².

Эта полоса направлена правильно, и стоит сказать, насколько это необычно. В 22 проектах из 33 проверяемых она перевёрнута: минимум самой маленькой квартиры выходит выше максимума самой большой, то есть цена за метр обязана падать по мере роста площади. Только 11 дают полосу, растущую с размером, как обычно и читается прайс-лист. Whitestone Beach — один из этих 11, с разбросом всего 17% от края до края.

	Нижняя граница	Верхняя граница	Разброс
Whitestone Beach	2488 долларов за м²	2904 доллара за м²	1,17×
Harbour Residence	2773 доллара за м²	3505 долларов за м²	1,26×
Lighthouse 2	2098 долларов за м²	2587 долларов за м²	1,23×

Так что покупатель здесь может очертить любой юнит в здании ещё до запроса предложения: примерно от 2500 до 2900 долларов за квадратный метр, где крупные квартиры — в верхней части. Такую фразу о большей части этого курорта написать нельзя. Наш гид по Harbour Residence — третий из проектов с узким разрывом.

406 квартир, и ни одной большой

Диапазон площадей останавливается на 125 м². Это шестой по малости максимум из сорока проектов каталога, а пять меньших — это строки вилл и ещё одна башня. Среди квартирных проектов у Whitestone Beach почти самый низкий предлагаемый потолок.

Вместе с нижней границей 41 м² это разброс в 3,05 раза — намеренно узкая продуктовая линейка. Здесь нет пентхаусного уровня, нет дуплекса на 300 м², нет ничего, что оторвало бы верх ценового диапазона от остального. Это 406 квартир примерно от одной до трёх спален, и узкая полоса за метр из предыдущего раздела — прямое следствие: узкий диапазон площадей не может дать широкий диапазон ставок.

Девять этажей на 406 квартир дают примерно 45 квартир на этаж, а 406 квартир на 3,8 гектара — примерно 107 на гектар: средняя плотность по меркам этого каталога, на малоэтажном пятне, а не в башне.

«Без отделки», декабрь 2027 и вторая линия

В поле отделки стоит без отделки — самая частая запись этого каталога: девятнадцать из сорока проектов. Это значит голые стены: вы покупаете оболочку квартиры, а стоимость доведения её до жилого состояния — ваша.

Здесь это важнее, чем почти где-либо на курорте, потому что входная цена — вторая по дешевизне среди ещё строящихся проектов. Разрыв между оболочкой за 102 000 долларов и готовой квартирой составляет большую долю от этих 102 000, и застройщик нигде не публикует для него никакой величины. Восемь проектов каталога продаются с отделкой и пять — под ключ с мебелью, и ни одна страница не даёт цену шага между уровнями. Получите её письменно, прежде чем сравнивать входную цену этого проекта с любой готовой.

Декабрь 2027 — это примерно четырнадцать месяцев от сегодняшнего дня, что делает проект одной из более близких сдач каталога. Расположение — вторая линия, не первая: дальше от воды и обычно дешевле за метр, что согласуется со ставкой 2500 долларов на курорте, где башни первой линии заявляют 3200 и выше. Наш строительный таймлайн раскладывает, какой проект попадает в какой год.

Чего страница не публикует

• Нет структуры юнитов. 406 квартир от 41 до 125 м², и никакой разбивки по типу или числу спален. Величина 41 м², на которой держится всё восстановление выше, — это конец диапазона, а не заявленный юнит.
• Нет стоимости отделки. Как сказано выше, и это крупнейшая неизвестная в цене.
• Нет числа зданий и планировки. Девять этажей и 3,8 гектара могут быть одним корпусом или шестью.
• Нет парковки, эксплуатационных платежей и плана рассрочки. Ни одна из сорока страниц не публикует ничего из этого.

Одно замечание о том, что восстановление доказывает, а что нет. Оно показывает, что опубликованные на этой странице величины внутренне согласованы: цена, площадь и ставка не противоречат друг другу. Оно ничего не говорит о том, хороша ли цена, хорошо ли построена квартира и выдержит ли дата 2027 года. Страница, чьи числа согласуются, — это страница, о которой можно рассуждать, и это планка ниже, чем страница, которой можно доверять; на этом курорте она оказывается планкой, которую большинство страниц не берёт. Наш полный список проектов раскладывает весь официальный портфель.

Что спросить

1. Есть ли квартира на 41 м² и сколько она стоит сегодня? Величина 102 000 долларов и вся арифметика выше держатся на существовании этого юнита.
2. Сколько стоит отделка квартиры 41 м² здесь? Без этого 102 000 долларов ни с чем не сопоставимы.
3. Держится ли ставка 2500 на крупных юнитах? Наши границы говорят, что самая большая квартира может дойти до 2904 долларов за м², так что ждите роста ставки с размером.
4. Сколько зданий и какие выходят на море? Вторая линия охватывает разные положения.
5. Каков график платежей до декабря 2027 года? Четырнадцать месяцев достаточно коротки, чтобы профиль рассрочки значил больше, чем в проекте на 2029 год.

Источники

• Официальная страница проекта Sea Breeze, seabreeze.az/en/real-estate/whitestone-beach-2, прочитана 25 октября 2026 года — 406 квартир, 41–125 м², 9 этажей, декабрь 2027, строится, без отделки, 102 000 – 363 000 долларов, от 2500 долларов за м², 3,8 га, вторая линия. Каждая величина за квадратный метр в этом гиде — наше собственное деление опубликованных цен на опубликованные площади, и она помечена как таковая.
• Тот же каталог, все 40 проектов, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv, собран 25 октября 2026 года — источник сравнительных подсчётов: 33 проекта публикуют диапазон цен, диапазон площадей и ставку за метр; 31 из них заявляет ставку ниже собственной входной квартиры; 22 из 33 дают перевёрнутую полосу за метр; 19 из 40 продаются без отделки, 8 с отделкой и 5 под ключ с мебелью и техникой. Все подсчёты сделаны кодом по файлу, а не считаны с таблицы.
• whitestone.az, страница проекта Whitestone Beach, прочитано 1 ноября 2026 — застройщик из Баку, представляющий проект Whitestone Beach с метками «Sea Breeze» и «Coastal Luxury», с «Est. 2025» и показателем «$2800+». Страница не публикует ни числа юнитов, ни диапазона площадей, ни числа этажей, ни даты сдачи, ни единицы измерения для этого показателя и не утверждает, что компания является застройщиком этого проекта. Приведено только для того, чтобы зафиксировать: имя проекта публикует вторая компания, и в обороте есть долларовый показатель выше каталожных 2500 долларов за м².

Не проверено: что застройщик считал заявленную ставку от юнита в 41 м² — совпадение 102 500 и 102 000 с этим согласуется, но этого не устанавливает; доступна ли сейчас квартира на 41 м²; стоимость отделки; число зданий и их расположение на 3,8 гектара; парковка, эксплуатационные платежи и условия оплаты, которых не публикует ни эта, ни любая из сорока страниц. Также не проверено: какая компания развивает этот проект — каталог не называет застройщика, а whitestone.az публикует то же имя проекта, не заявляя на него прав; и остаётся ли 2500 долларов за м² заявленной ставкой на фоне недатированного «$2800+» на той странице. Ни одно брокерское объявление нигде выше не использовано как источник.