Premium Residence: 922 mənzil, 12 mərtəbə və ad problemi

Sea Breeze-in rəsmi master planı adları az qala eyni olan üç layihəni sadalayır: Prime Residence 1, Prime Residence 2 və Premium Residence. Bunlar mərtəbə sayı, mənzil ölçüləri və təhvil tarixləri illərlə fərqlənən üç ayrı binadır. Axtarış sistemləri bu adları bir-birinin yerinə işlədir və brokerlər onları elan başlıqlarında qarışdırır.

Buna görə bu səhifənin birinci işi sizə hansı binaya baxdığınızı deməkdir. İkinci işi dərc olunmuş qiymət cədvəlindən çıxan və burada alış edən hər kəsə aid olan bir nəticədir: hər xəttdə ən ucuz mənzil kvadratmetr hesabı ilə ən bahalı mənzildir — fərq 28 faizə çatır.

Üç ad, üç bina

seabreeze.az/en/map ünvanındakı master plan hər üçünü ayrı yazılış kimi göstərən yeganə sənəddir və bu da onu bu məsələdə səlahiyyətli mənbəyə çevirir. Qalan hər şey — elan saytları, brokerlər, aqreqatorlar — operatorun yazdığı adı miras alır.

	Prime Residence 1	Prime Residence 2	Premium Residence
Bina	6	4	4
Mərtəbə	7	9	12
Status	Üçünün ən erkəni	Sonra elan olundu	4-dən 1-i tikilir

Prime Residence kurort tərəfindən 9 iyul 2024-cü ildə "Sea Breeze-də birinci sahil xəttində yerləşən yeni layihə" kimi, altı bina, iki hovuz, ayrılmış dayanacaq və uşaq meydançası ilə elan olundu. Bu elan üçündən hər hansı biri barədə ən aydın rəsmi bəyanatdır — və o, bu səhifənin mövzusu olmayan bina haqqındadır.

Premium Residence 12 mərtəbəli olanıdır. Elanda yeddi və ya doqquz mərtəbə yazılıbsa, sizə Premium başlığı altında Prime binası göstərilir.

Rəqəmlər

Göstərici	Dəyər	Mənbə səviyyəsi
Bina	4	Elan saytı
Mərtəbə	12	Tikintiçinin öz saytı
Mənzil	922	Elan saytı
Ümumi sahə	57.700 m²	Tikintiçinin öz saytı
Rayon	Nardaran, Sabunçu	Elan saytı
Tamamlanma	yanvar 2029	Tikintiçinin öz səhifəsi
Tikilir	4 binadan 1-i	Elan saytı

Mərtəbə sayı tikintiçinin özünün dərc etdiyi yeganə göstəricidir: onun layihə saytında Mərtəbə Sayı: 12 yazılıb. Cədvəldəki qalan hər şey aqreqatordan gəlir və aqreqator eyni səhifədə iki yerdə özünü təkzib edir — bina sayı başlığı altında 922 yazır, başlıqda kvadratmetrin minimum qiymətini 3.230 manat, mənzil cədvəlində isə 3.315 manat göstərir. 922 rəqəmini mənzil sayı kimi oxumaq lazımdır, çünki o səhifənin bütün digər sətirləri belə oxunur.

Bir çarpaz yoxlama isə işləyir. 57.700 m²-i 922 mənzilə bölsək, orta hesabla 62,6 m² alınır — bu da dərc olunmuş ikiotaqlı diapazonunun tam içinə düşür. Bu uyğunluq arxayınlıq verir, lakin sübut deyil: tikintiçi "ümumi sahə"nin nəyi ölçdüyünü heç yerdə izah etmir və həmin səhifə ümumi sahədən böyük olan 102.500 m² "ictimai sahə" yazır, deməli bu etiket dediyini bildirə bilməz.

On iki mərtəbə, səkkiz deyil

Bu layihə üzrə broker elanları "3/8" mərtəbə işarəsi ilə dolaşır — səkkizdən üçüncü. Bu səhvdir və bunun niyə əhəmiyyət daşıdığını bilmək sadəcə səhv olduğunu bilməkdən faydalıdır.

Dənizin bütün məhsul olduğu bir kurortda, 12 mərtəbəli binada mərtəbə nömrəsi qiymətin özüdür. Bina hündürlüyündə dörd mərtəbəlik səhv "yuxarı mərtəbə" ifadəsinin mənasını dəyişir, qarşıdakı binaların üstündən açıq mənzərəyə hansı mənzillərin sahib olduğunu dəyişir və buna görə gözlənilən əlavə qiyməti dəyişir. Binanın səkkiz mərtəbəli olduğu deyilən, sonra isə altıncı mərtəbədə mənzil satılan alıcı özünü zirvəyə yaxın sayır. Halbuki o, yolun yarısındadır.

12 mərtəbə rəqəmi tikintiçinin öz səhifəsindən gəlir və aqreqator müstəqil şəkildə 12 göstərir. "8" yalnız üçüncü tərəf elanlarının başlıqlarında görünür.

Qiymət pilləkəni və onun içindəki tələ

Dərc olunmuş təklif qiymətləri 30 aprel 2026 tarixinə aiddir — yəni bu sətirlərin yazıldığı ana görə təxminən yarım il köhnədir və bu, həmin bölmənin ən vacib qeydidir:

Xətt	Sahə diapazonu	Başlanğıc	Giriş qiymətində manat/m²	Xəttdə ən ucuz manat/m²
Studiya	43,94-65,27 m²	154.512 ₼	3.516	3.315
İkiotaqlı	61,8-67,3 m²	210.120 ₼	3.400	3.400
Üçotaqlı	83-159,16 m²	352.750 ₼	4.250	3.315

Son iki sütunu bir-birinə qarşı oxuyun. Studiya xəttində və üçotaqlı xəttində ümumi qiyməti ən aşağı olan mənzil kvadratmetr qiyməti ən aşağı olan mənzil deyil. Dərc olunmuş 3.315 ₼/m² həddindən geriyə hesablasaq, metr hesabı ilə ən ucuz studiya ən kiçik 43,94 m² deyil, təxminən 46,6 m²-dir; metr hesabı ilə ən ucuz üçotaqlı 83 m² deyil, təxminən 106 m²-dir.

Üçotaqlı xətti bunun dişlədiyi yerdir. 83 m²-lik mənzil xəttin 3.315 həddinə qarşı 4.250 ₼/m² ilə qiymətlənir — binada ən kiçik üçotaqlını almaq üçün kvadratmetrə 28 faiz əlavə. 1,70 manat bağlanmasına görə dollarla bu, 1.950 dollara qarşı təxminən 2.500 dollar/m² deməkdir.

Bu adi tikintiçi qiymətləndirməsidir, qalmaqal deyil: kiçik mənzillər daha azdır, daha tez satılır və eyni mətbəx və sanitar qovşağı xərcini daha az metrə yayır. Lakin bu, adət olunmuş məsləhəti tərsinə çevirir. Büdcəniz bir xəttin giriş qiymətinə yaxındırsa, ölçüdə bir pillə yuxarı qalxmaq sizə həmin xəttin dibində qalmaqdan metr hesabı ilə daha az başa gələ bilər — və dərc olunmuş rəqəmlər bunu satış ofisinə girməzdən əvvəl yoxlamağa imkan verir.

Çevrilmiş giriş qiymətləri: studiya təxminən 90.900 dollardan, ikiotaqlı 123.600 dollardan, üçotaqlı 207.500 dollardan.

Uyğun gəlməyən ünvan

Layihənin öz saytı ünvanını Bakı, N. Nərimanov, Təbriz küçəsi 26 kimi göstərir — Nərimanov rayonu, Bakının mərkəzi. Layihə isə Nardaranda, Sabunçu rayonunda, sahil boyu təxminən 30 km yuxarıdadır.

Hər ikisi az qala şübhəsiz doğrudur: Təbriz küçəsi 26 satış ofisidir, Nardaran isə tikinti sahəsidir. Lakin tikintiçinin səhifəsi bunu demir və Nərimanovda ünvan oxuyub baxışa yazılan alıcı məhsulu kökündən səhv anlayıb — bu, şəhərdən uzun yol məsafəsində olan kurort mənzilidir və onun bütün güzəştlərini nəqliyyat bələdçimizdə açmışıq. Yola düşməzdən əvvəl hansı ünvana dəvət olunduğunuzu dəqiqləşdirin.

Bir bina öhdəlikdə, üçü elanda

Dörd binadan biri tikilir. Qalan üçü elan olunub və 922 mənzillik yekun hər dördünü əhatə edir.

Bu, həmin sahildəki hər layihə mərhələsinin quruluşudur və eyni sualı doğurur: əhəmiyyət daşıyan təhvil tarixçəsi heç kimin başlamadığı binalara aid olandır. Təhvil tarixlərinin sürüşmə auditimiz bütün kurort boyu elan olunmuş tarixə qarşı həqiqətən nəyin tərpəndiyini izləyir, tikintiçi qiymətləndirmə kartımız isə buradakı hər şirkətin nə elan etdiyini deyil, nə təhvil verdiyini ortaya qoyur.

Bu səhifənin əvvəlki versiyası 2029-un II rübü rəqəminin aqreqatordan gəldiyini və tikintiçinin tarix dərc etmədiyini deyirdi. Tikintiçinin öz layihə səhifəsi, seabreeze.az/en/real-estate/premium-residence, yanvar 2029 verir: status tikilir, təmir təmirsiz, sahələr 43-225 m², ərazi 8,3 hektar, qiymətlər 82.000 $-dan və 1.800 $/m²-dən, 557.000 $-a qədər. Bunlar bu səhifə boyu aqreqatordan üstündür.

Müqayisədə necə görünür

Mənzil cədvəli ən yaxşı sənədləşdirilmiş iki Sea Breeze layihəsinə qarşı:

	Premium Residence	Blue Waters	Reportage Heights
Mənzil	922	651	1.991
Bina	4	4	-
Giriş qiyməti	~90.900 $	~136.000 $ (rəsmi)	86.500-91.050 $
Studiya payı	Dərc olunmur	4,9%	72,3%
Ən yaxın təhvil	2029-un II rübü	2029-un IV rübü (1-ci bina)	-

Bu giriş qiymətləri bir-birinə yaxın deyil və bu cədvəlin əvvəlki versiyası əksini deyirdi. Blue Waters-in rəsmi giriş qiyməti — kurortun öz kataloqunda çap olunmuş 136.000 dollar — 90.000 dollar civarında qruplaşan Premium Residence və Reportage Heights-dən təxminən 45.000 dollar yuxarıdadır. Bu sahildə giriş nöqtəsində bir standart səviyyə deyil, ən azı iki qiymət təbəqəsi var. Onları ayıran studiya payıdır və Premium Residence üçündən mənzil tərkibini dərc etməyən yeganəsidir. Bunu etməyincə, Blue Waters kimi ikiotaqlı binası, yoxsa Reportage Heights kimi investor bloku aldığınızı bilmək mümkün deyil — təhvil verilmiş və layihə mərhələsindəki fondun müqayisəmiz göstərdiyi kimi, bu tək nisbət binada yaşayış barədə qiymətdən daha çox şey proqnozlaşdırır.

Nə soruşmaq lazımdır

Hərəkət etdirdikləri pulun sırası ilə dörd sual:

1. Bina üzrə mənzil tərkibi. Dörd binanın hər birində nə qədər studiya, bir-, iki- və üçotaqlı mənzil var? Sakin profilini müəyyən edən rəqəm budur və heç kimin dərc etmədiyi də budur.
2. Tikilən binanın hansı olduğu və müqavilənin tikilməyən üçü barədə nə dediyi.
3. Sizinkindən bir pillə yuxarı ölçü üçün kvadratmetr qiyməti. Daha aşağıdırsa, niyə sizə kiçik mənzilin göstərildiyini soruşun.
4. 12 mərtəbənin texniki və ya xidmət mərtəbəsini əhatə edib-etmədiyi, çünki bu, yuxarı yaşayış mərtəbəsinin həqiqətən hansı olduğunu dəyişir.

Düzəliş, 2026-cı il noyabrın 6-sı: Prime layihə səhifələri işləyir

Bu səhifə ilk olaraq rəsmi saytdakı Prime binalarının layihə səhifələrinin 404 qaytardığını bildirirdi. Belə deyil. Hər ikisi açılır və tam xarakteristika bloklarını dərc edir, 2026-cı il noyabrın 6-da oxunub: prime-residence-3 ünvanında Prime Residence 1 və prime-residence-2-2 ünvanında Prime Residence 2. 404-lər saytdan izlənmək yerinə layihə adlarından təxmin edilmiş ünvanlardan gəlirdi, təxmin edilmiş ünvanda 404 isə səhifənin olmadığına dəlil deyil.

Yuxarıdakı cədvəldəki mərtəbə sayları yoxlamadan keçir: Prime səhifələri yeddi və doqquz mərtəbə dərc edir, Premium Residence-in saytı isə on iki. Prime Residences bələdçimiz artıq iki binanın dərc olunmuş rəqəmlərini tam daşıyır.

Mənbələr

• Sea Breeze rəsmi master planı, seabreeze.az/en/map — Prime Residence 1, Prime Residence 2 və Premium Residence-i üç ayrı layihə kimi sadalayır. 23 oktyabr 2026-da oxunub.
• premiumresidence.az — layihənin öz saytı: 12 mərtəbə, 57.700 m², mənzil tipləri, Təbriz küçəsi 26 ünvanı. 23 oktyabr 2026-da oxunub.
• Korter.az layihə səhifəsi — 4 bina, 922 mənzil, 12 mərtəbə, 30 aprel 2026 tarixinə aktual elan olunmuş sahələr və təklif qiymətləri, ən yaxın təhvil 2029-un II rübü, bir bina tikilir. 23 oktyabr 2026-da oxunub.
• Sea Breeze xəbər bülleteni, 9 iyul 2024 — Prime Residence: altı bina, birinci sahil xətti, iki hovuz, dayanacaq, uşaq meydançası.

Təsdiqlənməyib: mənzil tərkibi, hər binadakı mənzil sayı və on iki mərtəbədən hər hansı birinin yaşayış olmayan mərtəbə olub-olmaması. Kurortun əsas saytı layihə səhifələrinin birbaşa oxunmasını əngəlləyən bot filtrinin arxasındadır.