Whitestone Beach בסי בריז: הפרויקט שבו אפשר לשחזר את החשבון של היזם עצמו

הכפילו את הדירה הקטנה ביותר במחיר המפורסם למטר רבוע, ואתם אמורים לקבל את מחיר הכניסה. לרוחב הקטלוג של סי בריז זה כמעט אף פעם לא עובד. כאן זה עובד, עד כדי 500 דולר.

Whitestone Beach מפרסם דירה קטנה ביותר של 41 מטר רבוע, מחיר של החל מ-2,500 דולר למטר ומחיר כניסה של 102,000 דולר. ארבעים ואחת כפול אלפיים וחמש מאות הם 102,500 דולר. המחיר המפורסם נמוך מזה ב-500 דולר — עיגול של 0.49 אחוזים כלפי מטה למספר עגול.

זה אחד משני פרויקטים בלבד מתוך שלושים ושלושה שבהם החשבון נסגר כך. השני הוא Lighthouse 2, וגם הדירה הקטנה ביותר שלו היא 41 מטר רבוע.

מה היזם מפרסם

שדה	הנתון המפורסם
דירות	406
טווח שטחים	41–125 מטר רבוע
קומות	9
אכלוס	דצמבר 2027
מצב	בבנייה
גימור	ללא גימור
מחיר	102,000 – 363,000 דולר
מחיר מפורסם למטר	החל מ-2,500 דולר
שטח המגרש	3.8 הקטאר
מיקום	קו חוף שני

כל נתון שלמעלה נקרא מדף הפרויקט של היזם עצמו ב-25 באוקטובר 2026, ומוחזק יחד עם 39 הפרויקטים האחרים בקובץ .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv.

המחיר המפורסם היחיד שאפשר לשחזר

הרצנו את אותו מבחן על כל פרויקט בקטלוג הזה שמפרסם טווח מחירים, טווח שטחים ומחיר למטר. המבחן הוא חלוקה אחת: הדירה הקטנה ביותר לא יכולה לעלות פחות מהמחיר המפורסם הנמוך ביותר, כך שמחיר הכניסה חלקי השטח הקטן ביותר הוא המינימום שדירת הכניסה יכולה לצאת למטר רבוע. אם המחיר המפורסם הוא רצפה אמיתית, הוא אמור לשבת על הנתון הזה או מעט מתחתיו.

ב-31 מתוך 33 הפרויקטים הניתנים לבדיקה הוא יושב הרבה מתחת — חציון של 26.5 אחוזים מתחת, מה שאומר שהמחיר המפורסם אינו בר-השגה באף יחידה מפורסמת. שני פרויקטים שוברים את התבנית, ושניהם שוברים אותה באותו אופן:

	הדירה הקטנה	מחיר מפורסם	שטח כפול מחיר	מחיר כניסה מפורסם	הפרש
Whitestone Beach	41 מטר רבוע	2,500 דולר למטר	102,500 דולר	102,000 דולר	מינוס 500 דולר (0.49%)
Lighthouse 2	41 מטר רבוע	2,100 דולר למטר	86,100 דולר	86,000 דולר	מינוס 100 דולר (0.12%)

שניהם מספר עגול שיושב מעט מתחת למכפלה המדויקת. כך נראה מחירון כשהמחיר למטר חושב מיחידת הכניסה ואז התוצאה עוגלה כלפי מטה לברושור — וזה ההסבר היחיד שמצאנו שמתאים לשתי השורות.

מה אנחנו לא טוענים. שתי שורות מתוך שלושים ושלוש הן תבנית, לא שיטה מוכחת. אנחנו לא יודעים שהיזם חישב כך; אנחנו יודעים שאם כן, שני הדפים האלה הם איך שהפלט היה נראה, ושלושים ואחד האחרים אינם. ה-41 מטר רבוע המשותפים הם החלק שמזמין ניחוש יותר מכול — אותה יחידת כניסה שתומחרה באותו מהלך — והניחוש הזה הוא בדיוק מה שאי אפשר לאמת, כי הקטלוג לא מפרסם תוכניות דירה ולא סוגי יחידות. המדריך שלנו ל-Lighthouse 2 פורש את החצי השני של הצמד. נתון אחד מחוץ לקטלוג חותר תחת זה: whitestone.az, חברת פיתוח בבאקו, מפרסמת עמוד Whitestone Beach המציג "2800+ דולר" בלי יחידת מידה ובלי תאריך. אם זה מחיר עדכני למטר רבוע, ההתאמה של 102,500 שייכת לתצלום הקטלוג מאוקטובר ולא למחירון של היום — 41 מטר רבוע ב-2,800 דולר היו 114,800 דולר.

מה זה אומר מול שלושים ואחד האחרים

ההבדל המעשי הוא אם המחיר בברושור שימושי בכלל.

	מחיר מפורסם	דירת הכניסה יוצאת	היחס
Whitestone Beach	2,500 דולר למטר	2,488 דולר למטר	המפורסם 0.49% מעל — בר-השגה
חציון הקטלוג	—	—	המפורסם 26.5% מתחת — לא בר-השגה
Arabian Ranches בבאקו	2,200 דולר למטר	3,194 דולר למטר	31% מתחת

בפרויקט הזה אפשר לקחת את המחיר המפורסם, להכפיל אותו בשטח ולקבל מספר שאיש מכירות יכול לעמוד בו. בשלושים ואחד מתוך שלושים ושלושה האחרים אי אפשר, והמדריך שלנו ל-Arabian Ranches מכסה את המקרה הקיצוני, שבו הטווח המפורסם צריך להימתח על שני סוגי בית שונים.

הרצועה שבה מחירי הפרויקט הזה באמת יושבים

אותן שתי חלוקות נותנות רצועה ולא נקודה. שום דבר לא מוצע מתחת ל-102,000 דולר ושום דבר לא קטן מ-41 מטר רבוע, כך שדירת הכניסה היא לפחות 2,488 דולר למטר. שום דבר לא מוצע מעל 363,000 דולר ושום דבר לא גדול מ-125 מטר רבוע, כך שהדירה הגדולה ביותר היא לכל היותר 2,904 דולר למטר.

הרצועה הזו בכיוון הנכון, ושווה לומר כמה זה חריג. ב-22 מתוך 33 הפרויקטים הניתנים לבדיקה היא הפוכה — המינימום של הדירה הקטנה יוצא גבוה יותר מהמקסימום של הדירה הגדולה, מה שאומר שהמחיר למטר חייב לרדת כשהדירה גדלה. רק 11 מייצרים רצועה שעולה עם הגודל, כמו שמחירון נקרא בדרך כלל. Whitestone Beach הוא אחד מ-11 האלה, עם מרווח של 17 אחוזים בלבד מקצה לקצה.

	חסם תחתון	חסם עליון	מרווח
Whitestone Beach	2,488 דולר למטר	2,904 דולר למטר	פי 1.17
Harbour Residence	2,773 דולר למטר	3,505 דולר למטר	פי 1.26
Lighthouse 2	2,098 דולר למטר	2,587 דולר למטר	פי 1.23

כך שקונה כאן יכול לתחום כל יחידה בבניין עוד לפני שהוא מבקש הצעה: בין 2,500 ל-2,900 דולר למטר רבוע בקירוב, עם הדירות הגדולות בחלק העליון. זה משפט שאי אפשר לכתוב על רוב אתר הנופש הזה. המדריך שלנו ל-Harbour Residence הוא השלישי בפרויקטי הפער הצר.

406 דירות, ואף אחת גדולה

טווח השטחים נעצר ב-125 מטר רבוע. זה המקסימום השישי בקוטנו מבין ארבעים הפרויקטים בקטלוג, וחמישה מהנמוכים ממנו הם שורות וילות ומגדל אחד נוסף. בתוך פרויקטי הדירות, ל-Whitestone Beach יש כמעט את התקרה הנמוכה ביותר שמוצעת.

יחד עם רצפת 41 המטר, זה מרווח של פי 3.05 — תמהיל מוצרים צר במכוון. אין כאן שכבת פנטהאוז, אין דופלקס של 300 מטר רבוע, אין שום דבר שימשוך את ראש טווח המחירים מהשאר. אלה 406 דירות של חדר אחד עד שלושה חדרים בקירוב, והרצועה הצרה למטר בפרק הקודם היא תוצאה ישירה: טווח גדלים צר לא יכול לייצר טווח מחירים רחב.

תשע קומות על 406 דירות יוצאות בקירוב 45 דירות לקומה, ו-406 דירות על 3.8 הקטאר יוצאות בקירוב 107 להקטאר — צפיפות בינונית לפי אמות המידה של הקטלוג הזה, על טביעת רגל נמוכה ולא על מגדל.

ללא גימור, דצמבר 2027 וקו החוף השני

שדה הגימור אומר ללא גימור, וזה הרישום הנפוץ ביותר בקטלוג הזה: תשעה-עשר מארבעים הפרויקטים. זה אומר עירום: אתם קונים את המעטפת של דירה, והעלות להפוך אותה לראויה למגורים היא שלכם.

זה חשוב כאן יותר מכמעט כל מקום אחר באתר הנופש, כי מחיר הכניסה הוא השני הנמוך מבין הפרויקטים שעוד בבנייה. הפער בין מעטפת של 102,000 דולר לדירה מוגמרת הוא חלק גדול מ-102,000 דולר, והיזם לא מפרסם שום נתון עליו בשום מקום. שמונה פרויקטים בקטלוג נמכרים עם גימור וחמישה במסירה מוכנה עם רהיטים, ואף דף לא נותן את מחיר המדרגה בין הדרגות. קבלו אותו בכתב לפני שאתם משווים את מחיר הכניסה של הפרויקט הזה לפרויקט מוגמר.

דצמבר 2027 הוא בקירוב ארבעה-עשר חודשים מהיום, מה שהופך את זה לאחד האכלוסים הקרובים יותר בקטלוג. המיקום הוא קו החוף השני ולא הראשון — רחוק יותר מהמים, ובדרך כלל זול יותר למטר בגלל זה, מה שמתיישב עם מחיר של 2,500 דולר באתר נופש שבו מגדלי קו החוף הראשון מפרסמים 3,200 ומעלה. ציר הזמן של הבנייה שלנו פורש איזה פרויקט נוחת באיזו שנה.

מה הדף לא מפרסם

• אין תמהיל יחידות. 406 דירות בין 41 ל-125 מטר רבוע, ואין פירוט לפי סוג או מספר חדרים. נתון 41 המטר שכל השחזור שלמעלה נשען עליו הוא קצה טווח, לא יחידה מוצהרת.
• אין עלות גימור. כאמור, וזה הנעלם הגדול ביותר במחיר.
• אין מספר בניינים ואין תכנון. תשע קומות ו-3.8 הקטאר יכולים להיות בלוק אחד או שישה.
• אין חניה, אין דמי ניהול, אין תוכנית תשלומים. אף אחד מארבעים הדפים לא מפרסם אף אחד מאלה.

דבר אחד שכדאי לציין לגבי מה שהשחזור מוכיח ומה לא. הוא מראה שהנתונים המפורסמים בדף הזה עקביים פנימית — המחיר, השטח והמחיר למטר מסכימים זה עם זה. הוא לא אומר שום דבר על אם המחיר טוב, אם הדירה בנויה היטב, או אם תאריך 2027 יחזיק. דף שהמספרים שלו מסכימים הוא דף שאפשר לחשוב עליו, וזה רף נמוך יותר מדף שאפשר לסמוך עליו — ובאתר הנופש הזה מסתבר שזה רף שרוב הדפים לא עוברים. רשימת הפרויקטים המלאה שלנו פורשת את כל המלאי הרשמי.

מה לשאול

1. האם יש דירה של 41 מטר רבוע, וכמה היא עולה היום? נתון 102,000 הדולר וכל החשבון שלמעלה תלויים בקיום היחידה הזו.
2. כמה עולה גימור על דירה של 41 מטר רבוע כאן? בלי זה, 102,000 הדולר אינם ברי-השוואה לשום דבר.
3. האם המחיר של 2,500 דולר מחזיק על יחידות גדולות יותר? החסמים שלנו אומרים שהדירה הגדולה יכולה להגיע ל-2,904 דולר למטר, כך שצפו שהמחיר יעלה עם הגודל.
4. כמה בניינים, ואיזה מהם פונים לים? קו חוף שני מכסה מגוון עמדות.
5. מה לוח התשלומים עד דצמבר 2027? ארבעה-עשר חודשים הם קצרים מספיק כדי שפרופיל התשלומים יהיה חשוב יותר מאשר בפרויקט ל-2029.

מקורות

• דף הפרויקט הרשמי של סי בריז, seabreeze.az/en/real-estate/whitestone-beach-2, נקרא ב-25 באוקטובר 2026 — 406 דירות, 41–125 מטר רבוע, 9 קומות, דצמבר 2027, בבנייה, ללא גימור, 102,000 עד 363,000 דולר, החל מ-2,500 דולר למטר, 3.8 הקטאר, קו חוף שני. כל נתון מחיר למטר רבוע במדריך הזה הוא החלוקה שלנו של אותם מחירים מפורסמים באותם שטחים מפורסמים, ומסומן ככזה.
• אותו קטלוג, כל 40 הפרויקטים, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv, נאסף ב-25 באוקטובר 2026 — המקור לספירות ההשוואתיות: 33 פרויקטים מפרסמים טווח מחירים, טווח שטחים ומחיר למטר; 31 מהם מפרסמים מחיר מתחת לדירת הכניסה שלהם עצמם; 22 מתוך 33 מייצרים רצועה הפוכה למטר; 19 מתוך 40 נמכרים ללא גימור, 8 עם גימור ו-5 במסירה מוכנה עם רהיטים ומוצרי חשמל. כל הספירות חושבו בקוד מול הקובץ ולא נקראו מטבלה.
• whitestone.az, עמוד הפרויקט Whitestone Beach, נקרא ב-1 בנובמבר 2026 — חברת פיתוח בבאקו המציגה פרויקט Whitestone Beach מתויג "Sea Breeze" ו-"Coastal Luxury", עם "Est. 2025" ונתון של "2800+ דולר". העמוד לא מפרסם ספירת יחידות, טווח שטחים, מספר קומות, תאריך השלמה ולא יחידת מידה לאותו נתון, ואינו מצהיר שהחברה היא היזם של הפרויקט הזה. מצוטט רק כדי לבסס שחברה שנייה מפרסמת את שם הפרויקט הזה, ושנתון דולרי גבוה מ-2,500 דולר למטר של הקטלוג נמצא במחזור.

לא אומת: שהיזם חישב את המחיר המפורסם מיחידה של 41 מטר רבוע — ההסכמה בין 102,500 ל-102,000 מתיישבת עם זה ואינה מבססת את זה; אם דירה של 41 מטר רבוע זמינה כרגע; עלות הגימור; מספר הבניינים ומיקומם על 3.8 ההקטאר; חניה, דמי ניהול ותנאי תשלום, שאף אחד מארבעים הדפים לא מפרסם. גם לא אומת: איזו חברה מפתחת את הפרויקט הזה — הקטלוג לא נוקב ביזם, ו-whitestone.az מפרסמת את אותו שם פרויקט בלי לטעון לו; והאם 2,500 דולר למטר הוא עדיין המחיר המפורסם, לעומת "2800+ דולר" חסר התאריך באותו עמוד. אף מודעת מתווך לא שימשה מקור בשום מקום לעיל.