Bakı və İsrail: hansı əmlak investisiyası

İsrailli investor üçün əsl müqayisə nə Bakı ilə Dubay, nə də Bakı ilə Tbilisidir. Bu, Bakı ilə onun artıq tanıdığı alternativ — İsraildə investisiya mənzili arasındakı müqayisədir. Məhz bu müqayisə xaricə baxmağın ümumiyyətlə dəyər verib-vermədiyini müəyyən edir və dürüst təhlil tələb edir — çatışmazlıqlar da daxil olmaqla.

Giriş qiyməti: dramatik fərq

İsraildə mərkəzdən kənarda münasib rayonda investisiya mənzili milyonlarla şekelə başa gəlir. Tel-Əviv aqlomerasiyasında rəqəmlər xeyli yüksəkdir. İkinci mənzil almaq üçün tələb olunan öz kapitalı, investorlara tətbiq olunan maliyyələşmə limitlərinə görə obyektin dəyərinin əhəmiyyətli hissəsini təşkil edir.

Bakıda kvadratmetrin qiyməti off-plan mərhələsində təxminən 1 050 dollar, hazır mənzildə isə 1 600 dollar civarındadır. Münasib yerdə bütöv mənzil İsraildə hətta ilkin ödənişə çatmayacaq məbləğə alınır. Bu fərq xaricdə investisiya barədə söhbətlərin çoxunu hərəkətə gətirir və rəqəm müqayisəsi sadəcə yaxın deyil.

Gəlirlilik: ikinci fərq

İsraildə yaşayış mənzilinin orta illik gəlirliliyi aşağı diapazondadır — adətən brutto 2-4% civarında, bahalı yüksək tələbatlı rayonlarda isə daha az. Səbəb sadədir: əmlak qiymətləri icarə haqlarından sürətlə artıb.

Bakıda qəbul edilmiş brutto gəlirlilik diapazonu 6-8% civarındadır. İdarəetmə xərcləri, boşdayanma və texniki xidmət çıxıldıqdan sonra da fərq əhəmiyyətli qalır. Hesablamanı Bakıda icarə gəlirliliyi və investisiya perspektivləri materialında açıqlamışıq.

Vacib xəbərdarlıq: daha yüksək gəlirlilik daha yüksək riskin əvəzidir, pulsuz nahar deyil.

Vergilər: mürəkkəb mənzərə

İsraildə investor ikinci mənzil üçün yüksək dərəcədən başlayan pilləli alış vergisi və seçilmiş rejim üzrə icarə gəlir vergisi ödəyir. Satışda kapital artımı vergisi tətbiq olunur.

Azərbaycanda mülkiyyət keçidi vergisi çox aşağıdır — təxminən bir faiz, icarə gəlir vergisi isə nisbətən mülayimdir. Lakin burada ehtiyat lazımdır: İsrail vergi rezidenti xarici gəlirlərinə görə İsraildə bəyannamə verməli və vergi ödəməlidir. Ölkələr arasındakı vergi sazişi ikiqat verginin aradan qaldırılmasına təsir edir, lakin hesabat öhdəliyini ləğv etmir. Fərdi vergi məsləhətinin əvəzi yoxdur. Təfərrüatlar Azərbaycanda əmlak vergiləri və sahiblik xərcləri materialındadır.

Maliyyə leverici: İsrailin böyük üstünlüyü

Bu, çoxlarının nəzərdən qaçırdığı məqamdır. İsraildə investor münasib şərtlərlə ipoteka ala və investisiyanı leveric kimi istifadə edə bilər. Leveric obyektin öz gəlirliliyi aşağı olsa belə, öz kapitala düşən gəliri kəskin artırır.

Bakıda xarici vətəndaş üçün yerli maliyyələşməyə çıxış xeyli məhduddur və şərtlər daha az cəlbedicidir. Xarici alıcıların əksəriyyəti nağd ödəyir və ya tikinti dövründə tikinti şirkətinə mərhələli ödənişlərdən istifadə edir. Nəticə: "xalis xalisə qarşı" gəlirlilik müqayisəsi İsraildə bankın pulu ilə, Bakıda isə öz pulunuzla işlədiyinizi nəzərə almalıdır. Bunu Azərbaycanda əmlak alışının maliyyələşdirilməsi materialında genişləndirmişik.

Valyuta riski

İsraildə gəlir və aktiv şekellə ifadə olunur — yaşadığınız valyuta ilə. Valyuta məruzqalması yoxdur.

Bakıda gəlir manatla ifadə olunur, aktiv isə manatla və ya dollarla qiymətləndirilir. Məzənnə dəyişikliyi şekel ifadəsində gəlirliliyə birbaşa təsir edir. Manat nisbətən sıx idarə olunur, lakin keçmişdə bir böyük devalvasiya baş verib. Bu, qiymətə daxil edilməli real riskdir. Mövzunu manatın sabitliyi və bunun investorlar üçün mənası materialında genişləndirmişik.

Nəzarət və əlçatanlıq

İsraildə obyektə gedə, kirayəçi ilə görüşə, nasazlığı həll edə və rayonu tanıya bilərsiniz. Bakıda yerli tərəfdaşdan, idarəetmə şirkətindən və ikinci əldən məlumatdan asılısınız.

Bu, ölçülməsi çətin, lakin praktikada çox əhəmiyyətli olan prinsipial fərqdir. Yerində etibarlı təmsilçisi olmayan investor əhəmiyyətli əməliyyat riski götürür. Bunu Bakıda əmlak idarəetmə şirkətləri bələdçisi materialında genişləndirmişik.

Bazarın yetkinliyi və likvidlik

İsrail əmlak bazarı yetkin, tənzimlənən, şəffaf və likviddir. Etibarlı torpaq reyestri, ictimai sövdələşmə məlumatları və nəhəng alıcı dairəsi var. İsraildə mənzil satmaq tanış prosesdir.

Bakıda bazar daha gəncdir, şəffaflıq aşağıdır, alıcı dairəsi kiçikdir. Satış müddəti uzun, qiymət çevikliyi aşağıdır. Bu, mərkəzi çatışmazlıqdır və nəzərdən qaçırılmamalıdır.

Bəs hansı daha yaxşıdır?

Dürüst cavab: bu, "ya o, ya bu" sualı deyil. İnvestorların əksəriyyəti üçün düzgün sual portfelin hansı payını hər istiqamətə ayırmaqdır.

İsrail uyğundur baza kimi — tanış bazarda, levericlə, valyuta və xarici geosiyasi risk olmadan aktiv, cari gəlirlilik aşağı olsa belə.

Bakı uyğundur tamamlayıcı bölgü kimi — yeddi il və daha uzun müddətə dondura biləcəyiniz məbləğdə portfelin müəyyən payı, daha yüksək cari gəlirlilik və erkən mərhələ bazarında dəyər artımı potensialı müqabilində.

Nəticə

Bakı ilə İsrailin müqayisəsi yarış deyil, portfel qurmaq məşğələsidir. İsrail aşağı gəlirliliklə təhlükəsizlik, leveric və likvidlik təklif edir. Bakı daha yüksək risk və daha az likvidliklə daha yüksək gəlirlilik və aşağı giriş qiyməti təklif edir. Bakını İsrailin əvəzi kimi təqdim edən həddindən artıq sadələşdirir; onu tamamilə rədd edən qanuni bir bölgünü əldən verir. Hər halda müstəqil yoxlama, rezidentlik ölkəsində vergi məsləhəti və yerli hüquqi müşayiət ilkin şərtdir, əlavə deyil.

Əlaqəli məqalələr

• Bakı və Dubay: daşınmaz əmlak investisiyasının müqayisəsi
• Xarici əmlak bazarlarını düzgün necə müqayisə etməli
• Bakıda investorların ən çox yol verdiyi səhvlər
• İsrail-Azərbaycan münasibətləri və iqtisadi əlaqələr
• Azərbaycanda əmlak alışının maliyyələşdirilməsi