Bakıda investorların on ən çox yayılmış səhvi

Xaricdə daşınmaz əmlak investisiyasında səhvlər aydın sxemlərlə təkrarlanır. Onlar demək olar ki, həmişə investorun öz bazarından gətirdiyi və fərqli işləyən bazara tətbiq etdiyi fərziyyələrdən doğur. Bu məqalə Bakı bazarında ən çox yayılmış on səhvi toplayır və əvəzində nə etmək lazım olduğunu izah edir.

1. Xalis əvəzinə brutto gəlirliliyi hesablamaq

Marketinqdə göstərilən gəlirlilik demək olar ki, həmişə bruttodur: illik icarənin qiymətə bölünməsi. O, idarəetmə komissiyalarını, vergiləri, texniki xidməti, təmir ehtiyatını və boşdayanma dövrlərini nəzərə almır.

Əvəzində nə etməli: xalisi hesablayın. 8% brutto 5% xalisə çevrilə bilər. Bunu Bakıda rayonlar üzrə icarə gəlirliliyi materialında genişləndirmişik.

2. Valyuta riskini nəzərdən qaçırmaq

Bu, ən baha başa gələn səhvdir və nəzəri deyil. 2015-ci ildə manatın devalvasiyası xarici investorların aktivlərinin dollar dəyərinin əhəmiyyətli hissəsini sildi, manatla qiymətlər isə demək olar ki, düşmədi.

Əvəzində nə etməli: hər şeyi yaşadığınız valyutada hesablayın və on illik məzənnə tarixçəsini araşdırın. Bunu manatın sabitliyi və bunun investorlar üçün mənası materialında genişləndirmişik.

3. Leveriki nəzərə almadan gəlirliliyi müqayisə etmək

Öz ölkənizdə ipoteka ilə, yəni bankın pulu ilə alırsınız. Bakıda xarici vətəndaş kimi adətən nağd ödəyirsiniz. Tam kapitala 7% gəlirlilik leverikli obyektə 3% ilə eyni deyil.

Əvəzində nə etməli: aktivin deyil, öz kapitala düşən gəliri müqayisə edin. Bunu Bakı və İsrail materialında genişləndirmişik.

4. "Xarici investor qiyməti" ödəmək

İnkişaf edən bazarlarda xaricilərə satılan obyektlər bəzən yerli bazar dəyərindən əlavə ilə qiymətləndirilir. Bu əlavə satış günü yox olur.

Əvəzində nə etməli: tikinti şirkətlərinin qiymət cədvəllərini deyil, eyni küçədəki oxşar obyektlərin faktiki sövdələşmə qiymətlərini yoxlayın. Bunu Bakıda rayonlar üzrə kvadratmetr qiyməti materialında genişləndirmişik.

5. Çıxış strategiyasının olmaması

Bir çox investor kimin onlardan alacağını, bunun nə qədər çəkəcəyini və pulun ölkəni necə tərk edəcəyini heç vaxt soruşmur — bunu etmək lazım gələnə qədər.

Əvəzində nə etməli: bunu imzalamazdan əvvəl aydınlaşdırın, sonra yox. Bunu çıxış strategiyası: Bakıda əmlakı necə satmalı materialında genişləndirmişik.

6. Satıcının mütəxəssislərinə arxalanmaq

Agent, tikinti şirkətinin hüquqşünası və marketinq şirkəti sizi təmsil etmir. Onlar digər tərəfi təmsil edir.

Əvəzində nə etməli: birbaşa ödədiyiniz və yalnız sizi təmsil edən müstəqil yerli hüquqşünas cəlb edin. Bunu Bakıda tikinti şirkəti seçimi üçün yoxlama siyahısı materialında genişləndirmişik.

7. Obyekti görmədən və müstəqil təmsilçi olmadan almaq

Virtual tur kameranın yönəldiyi şeyi göstərir. O, səs-küyü, qonşuları, binanın vəziyyətini və küncün arxasındakını göstərmir.

Əvəzində nə etməli: heç olmasa bir dəfə səfər edin və ya fiziki yoxlama üçün müstəqil təmsilçi cəlb edin. Bunu Bakıda uçmadan uzaqdan əmlak alışı materialında genişləndirmişik.

8. Yerli təklif riskini nəzərdən qaçırmaq

İnvestorlar tələbi araşdırır, təklifi isə yox. Eyni ildə daha dörd qüllənin təhvil verildiyi zonadakı layihə qiymət təzyiqinə və kirayəçilər uğrunda rəqabətə məruz qalır.

Əvəzində nə etməli: qarşıdakı illərdə iki kilometr radiusunda neçə yeni vahidin təhvil veriləcəyini sayın. Bunu Bakıda yeni təklif konveyeri materialında genişləndirmişik.

9. Öz ölkəsindəki vergi öhdəliyini nəzərdən qaçırmaq

Azərbaycanda aşağı vergi ümumilikdə aşağı vergi demək deyil. Başqa ölkənin vergi rezidenti xarici gəlirlərinə görə öz ölkəsində bəyannamə verməli və vergi ödəməlidir.

Əvəzində nə etməli: bəyannamə mövsümündə deyil, alışdan əvvəl öz ölkənizdəki vergi məsləhətçisi ilə məsləhətləşin. Bunu Azərbaycanda əmlak vergiləri və sahiblik xərcləri materialında genişləndirmişik.

10. Modeli dəyər artımı üzərində qurmaq

Keçən il təxminən 14% artım davamlı temp deyil. Azərbaycan bazarı üzrə uzunmüddətli proqnozlar xeyli mülayim tempi göstərir.

Əvəzində nə etməli: məqsədəuyğunluğu yalnız cari gəlirlilik üzərində qurun, dəyər artımını isə bonus sayın. Yalnız qiymət artarsa məna kəsb edən sövdələşmə yüksək riskli sövdələşmədir. Bunu Bakıda əmlak qiymətləri proqnozu 2027-2030 materialında genişləndirmişik.

Bütün səhvlərin arxasındakı səhv

Bu on səhvin ortaq məxrəci varsa, o budur: yeni bazarın öz bazarınız kimi davrandığını güman etmək.

İnvestor öz ölkəsində doğru olan fərziyyələr gətirir: sövdələşmələrin ictimai reyestrinin olduğunu, ipotekanın əlçatanlığını, valyutanın sabitliyini, alıcı dairəsinin genişliyini, hüquq sisteminin şəffaflığını. Bu fərziyyələrin heç biri Bakıda öz-özünə aydın deyil.

Düzgün yanaşma bazardan qaçmaq deyil, hər fərziyyəni doğru saymaq əvəzinə açıq şəkildə yoxlamaqdır. Metodikanı xarici əmlak bazarlarını düzgün necə müqayisə etməli materialında genişləndirmişik.

Nəticə

Burada təsvir olunan on səhv ona görə təkrarlanır ki, onlar intuitivdir: yerli təcrübənin xarici bazara köçürülməsindən doğur. Xalis hesablayan, valyuta riskini qiymətə daxil edən, həqiqi bazar qiymətini yoxlayan, çıxış strategiyasını əvvəlcədən quran və müstəqil məsləhətdən istifadə edən investor xeyli güclü mövqedədir. Hər halda, hər hansı öhdəlikdən əvvəl müstəqil yoxlamanın, yerli hüquqi müşayiətin və rezidentlik ölkəsində vergi məsləhətinin əvəzi yoxdur.