Sea Breeze Bakının mərkəzinə qarşı: kvadratmetrin qiyməti

Sea Breeze-də 29 m²-lik studiya Nəsimidəki yaxşı bir mənzillə təxminən eyni pula düşür. Bu sahil elə belə də satılır və son qiymət səviyyəsində bu, doğrudur.

Sahəyə bölün — və bu, doğru olmaqdan çıxır. Eyni studiya kvadratmetr hesabı ilə şəhərin yeni tikili medianından 1,80-1,90 dəfə baha başa gəlir. Sea Breeze-in ən ucuz fondu isə təxminən 1,18 əmsalı ilə gedir. Hər iki rəqəm əsaslıdır, hər ikisi eyni kurortdan gəlir və aralarındakı məsafə — 18 faiz əlavədən 90 faiz əlavəyə qədər — Bakının ən baha və ən ucuz yaşayış rayonları arasındakı məsafədən böyükdür.

Bu səhifə hesabı aparır, hər rəqəmin mənbəyini göstərir və əlavəni ödəməyə dəyib-dəyməyəcəyini həll edən yeganə yoxlama ilə bitir.

Şəhərin baza xətti

Dörd göstərici, hər birinin mənbəyi və ayı ilə, rayonlar üzrə qiymət araşdırmamızdan:

Göstərici	Dəyər	Mənbə	Tarix
Median qiymət, m², Bakı	2.735 ₼	m2map, 82.000-dən çox aktiv elan	Avq. 2026
Yeni tikili, median m²	2.812,5 ₼	Qiymətləndiricilər Palatası	İyul 2026
Köhnə fond, median m²	2.616,7 ₼	Qiymətləndiricilər Palatası	İyul 2026
Median kirayə, m², aylıq	11 ₼	m2map	Avq. 2026

Yeni tikili medianı düzgün müqayisə bazasıdır. Sea Breeze-də hər şey yenidir, buna görə onu məxrəcində sovet dövrü fondunu qarışdıran göstəriciyə qarşı ölçmək ona haqsız yerə üstünlük verərdi.

Rayonlar üzrə isə, cədvəlinin bir hissəsini Qiymətləndiricilər Palatasına aid edən 2026 alıcı bələdçisindən:

Rayon	Manat/m²	Səhifədəki istinad
Nəsimi	~3.126	İstinad yoxdur
Nərimanov	~3.006	İstinad yoxdur
Yasamal	~2.822	İstinad yoxdur
Xətai	~2.400-2.600	Elan platformaları, iyul 2026
Binəqədi	~2.000-2.200	Elan platformaları, iyul 2026
Suraxanı	~1.836	Qiymətləndiricilər Palatası, 2026
Səbail	Rəqəm dərc olunmur	Yalnız "premium seqment" kimi təsvir olunur

Nəyin çatışmadığına diqqət edin. Səbail — sahil bulvarı, biznes rayonu, Bakının ən baha ünvanı — cədvəlin qalan hissəsini verən mənbədə heç bir dərc olunmuş rəqəm daşımır. Sea Breeze-in Səbaildən ucuz olduğunu iddia edən hər müqayisə heç kimin dərc etmədiyi göstəriciyə qarşı müqayisə aparır. Dürüst müqayisə bazası ölçülmüş diapazonun yuxarısındakı Nəsimidir.

Sea Breeze, kvadratmetr hesabı ilə

Aşağıdakı hər rəqəm dərc olunmuş qiymət və dərc olunmuş sahədən çıxarılıb — axtarış xülasələrindən deyil, özümüzün açdığı mənbələrdən:

Fond	Dərc olunmuş qiymət	Sahə	Manat/m²	× yeni tikili medianı	× Nəsimi
Sea Breeze Villas, başlanğıc	1.957 $/m²-dən	230-745 m²	3.327	1,18	1,06
Premium Residence, xətt həddi	-	-	3.315	1,18	1,06
Premium Residence, ikiotaqlı girişi	210.120 ₼	61,8 m²	3.400	1,21	1,09
Premium Residence, ən kiçik üçotaqlı	352.750 ₼	83 m²	4.250	1,51	1,36
Reportage Heights studiya, aşağı	86.500 $	29 m²	5.071	1,80	1,62
Reportage Heights studiya, yuxarı	91.050 $	29 m²	5.337	1,90	1,71

Çevrilmələr manatın 1,70 rəsmi dollar bağlanmasına əsaslanır — bu, bazar kursu deyil, 2017-ci ildən qüvvədə olan siyasətdir.

Sea Breeze kvadratmetr üzrə 3.315-dən 5.337 manata qədər uzanır. Bu, bir kurortun içində 61 faizlik yayılmadır. "Sea Breeze-də metrin qiyməti" deyilən şey mövcud deyil və bir rəqəm səsləndirən hər broker sadəcə satdığı binanın qiymətini səsləndirir.

Niyə son qiymətlər üst-üstə düşür, metrlər isə yox

Ziddiyyətin həlli sadədir və bu səhifədə ən faydalı məqam da budur. Sea Breeze-in giriş qiymətləri Bakı mərkəzinin yanına düşür, çünki onlar çox kiçik mənzillərlə əldə edilir, kiçik mənzillər isə kvadratmetr hesabı ilə ən baha olanlardır.

86.500 dollara 29 m²-lik studiya və 210.120 manata (123.600 dollar) 61,8 m²-lik ikiotaqlı eyni nərdivanın iki pilləsi kimi görünür. Metr hesabı ilə bunlar 5.071 ₼ və 3.400 ₼-dir — kiçik mənzil eyni kurortda böyüyündən metrə görə 49 faiz bahadır.

Eyni qanunauyğunluğu bir binanın içində Premium Residence bələdçimizdə tapmışıq: ən kiçik üçotaqlı mənzil həmin qiymət cədvəlindəki ən ucuz üçotaqlıya nisbətən metrə 28 faiz əlavə daşıyır. Tikintiçilər qıtlığı və sabit tamamlama xərclərini qiymətə salır — mətbəx və sanitar qovşağı 29 m²-də 62 m²-dəki qədər başa gəlir, lakin metrin yarısına yayılır.

Beləliklə "Sea Breeze şəhər qədər başa gəlir" və "Sea Breeze şəhərdən az qala iki dəfə baha başa gəlir" ifadələrinin hər ikisi doğrudur, sadəcə fərqli məhsullar barədə. Birincisi tam qiymətləri müqayisə edir. İkincisi isə əslində nəyə sahib olduğunuzu müqayisə edir.

Villalar studiyalardan metr hesabı ilə ucuzdur

Cədvəlin intuisiyaya ən çox zidd sətri: Sea Breeze Villas 1.957 $/m²-dən başlayır — 3.327 ₼, bu sahildə tapdığımız metr hesabı ilə ən ucuz fond, və Nəsimidən cüzi yuxarı.

Onlar həm də mütləq rəqəmlə oradakı ən baha obyektlərdir: 450.000 dollardan, imzalamada 30 faiz və təhvildən sonra 36 ay ərzində 70 faiz şəklində dərc olunmuş ödəniş planı ilə, tikintiçi kimi Nardaran Invest MMC adı ilə. 4.000.000 dollara 745 m²-lik villa 5.369 $/m² — yəni 9.127 ₼, şəhər medianının 3,2 qatı — çıxır, deməli villa kateqoriyası mənzillərdən də geniş diapazona yayılır.

Buradakı nəticə "villa alın" deyil. Nəticə ondan ibarətdir ki, metr və tam qiymət fondu bir-birinin əksi olan ardıcıllıqla sıralayır, buna görə seçdiyiniz göstərici hansı binanın sərfəli görünəcəyini həll edir. Layihə siyahımız hər kateqoriyada — mənzillərdə də, villalarda da — nəyin mövcud olduğunu göstərir.

Yoxlama: əlavə hansı kirayəni tələb edir

Metrə görə əlavə, kirayə də metrə görə onunla birgə qalxırsa, səhv deyil. Yoxlama budur və bu, hər kəsin təkrar edə biləcəyi hesabdır.

Şəhərin iki medianından çıxan ümumi gəlirlilik 4,83 faizdir: aylıq 11 ₼/m² ildə 132 ₼ edir və bu, 2.735 ₼ median qiymətə qarşı durur. Rayon araşdırmamızın göstərdiyi kimi, bu, bazarın reklam etdiyi 6-8 faizdən artıq aşağıdır.

Sea Breeze qiymətlərində həmin 4,83 faizi qazanmaq üçün metrə düşən kirayə eyni addımla qalxmalıdır:

Fond	Manat/m²	Lazım olan kirayə, ₼/m²/ay	× şəhər median kirayəsi
Premium Residence, xətt həddi	3.315	13,3	1,21
Premium Residence, ən kiçik üçotaqlı	4.250	17,1	1,55
Reportage Heights studiya	5.337	21,5	1,95

Bu diapazonun yuxarısındakı 29 m²-lik studiya, özü də reklam olunandan aşağı olan ümumşəhər gəlirliliyinə sadəcə bərabərləşmək üçün ayda təxminən 623 ₼ — yəni 366 dollar civarında — kirayə verilməlidir.

Bu sahildəki hər satış ofisinə verilməli sual da elə budur: "gəlirlilik nə qədərdir" deyil, "mənə bu binada imzalanmış kirayə müqaviləsini kvadratmetr hesabı ilə və onun boş qaldığı ayları göstərin". Kurort yerləşməsi mövsümdə şəhərin metrə düşən kirayəsini üstələyə bilər. Bunu on iki ay boyunca, idarəetmə haqqı və istismar xərcləri çıxıldıqdan sonra edib-etməməsi isə bütün investisiya tezisidir — rayonlar üzrə gəlirlilik məlumatlarımız isə hər hansı kurort əlavəsi fərz edilməzdən əvvəl şəhərin öz rəqəmlərinin nəyi dəstəklədiyini göstərir.

Əlavə nəyi alır

Əlavə əsassız deyil və onun qarşı tərəfində həqiqətən üç şey durur.

Dəniz cəbhəsi. Xəzərə baxan mənzərə bu bazarda ən güclü tək qiymət parametridir, bəzən mərkəzilikdən də güclü. Bakı mərkəzinin dəniz cəbhəsi Səbaildir və o, rəqəm dərc etmir — elə ona görə ki, oradan çox az obyekt alqı-satqıya düşür.

Təhvil verilmiş infrastruktur. Kurortun master planı kazino, marina, məktəblər, xəstəxana, çimərlik klubları və ticarət mərkəzi daşıyır — Bakının çox rayonunda piyada məsafəsində olmayan infrastruktur, və onun böyük hissəsi sadəcə elan olunmayıb, artıq işləyir.

Yalnız yeni fond. Bakının ölçülmüş medianının yarısı sovet tikintisidir. Qiymətləndiricilər Palatası yeni tikili ilə köhnə fond arasındakı fərqi yalnız 196 ₼/m², təxminən 7,5 faiz qiymətləndirir — marketinqin təlqin etdiyindən çox daha dar, lakin bu, liftlərdə, istilik izolyasiyasında və xidmətdə real fərqdir.

Əlavənin almadığı şey isə mərkəzilikdir. Söhbət şəhərdən 30 km yol məsafəsindən gedir və nəticələrini nəqliyyat bələdçimizdə açmışıq. Studiya üçün Nəsimidəki metr qiymətinin 1,9 qatını ödəyən alıcı dənizdən başqa hər şeydən daha uzaq olmaq üçün əlavə ödəyir.

Bu rəqəmlər nə deyil

Beş məhdudiyyət, açıq şəkildə deyilir, çünki müqayisə cədvəli giriş məlumatlarının layiq olduğundan çox etibar doğurur.

Bunlar təklif qiymətləridir, əməliyyat qiymətləri deyil. Hər Sea Breeze rəqəmi tikintiçi və ya brokerin tələbidir. Şəhər medianları da elan medianlarıdır. Bu bazarda faktiki əldə olunmuş qiymətləri heç kim dərc etmir.

Tarixlər fərqlidir. Şəhər göstəriciləri iyul-avqust 2026-ya aiddir. Premium Residence qiymət cədvəli 30 aprel 2026 tarixlidir. Reportage Heights diapazonu və villa qiymətləri təsdiq edə bildiyimiz tarix daşımır.

İki rayon göstəricisi istinadsızdır. Nəsimi, Nərimanov və Yasamal səhifəsi qalan rəqəmlərini Qiymətləndiricilər Palatasına aid edən cədvəldə dururlar, lakin bu üçü üçün istinad yoxdur.

Sahələr fərqli ölçülə bilər. Dərc olunmuş sahənin xalis daxili olub-olmaması, yoxsa balkonları və ümumi mülkiyyətdən payı əhatə etməsi metr göstəricisini ikirəqəmli faizlə dəyişir. Açdığımız heç bir mənbə öz bazasını müəyyən etmir.

Median qiymət və median kirayə eyni obyektlər deyil, buna görə 4,83 faiz bazar səviyyəsində nisbətdir, konkret mənzildə əldə olunacaq gəlirlilik deyil. Bu, sahili şəhərlə müqayisə etmək üçün düzgün, alış qərarını əsaslandırmaq üçün isə yanlış rəqəmdir.

Yekun

Üç cümlə.

Sea Breeze-in ən ucuz fondu kvadratmetr hesabı ilə Bakının yeni tikili medianından təxminən 18 faiz, Nəsimidən isə təxminən 6 faiz baha başa gəlir — dəniz cəbhəsi və təhvil verilmiş infrastruktur üçün mülayim əlavə. Onun kiçik studiyaları metrə görə 80-90 faiz baha başa gəlir və bu, tamam ayrı təklifdir; məhz o, xarici alıcılara ən intensiv şəkildə satılan məhsuldur. Həlledici sual metrin qiyməti deyil, metrə düşən kirayənin onunla birgə qalxıb-qalxmamasıdır və bu suala yalnız imzalanmış kirayə müqaviləsi cavab verir.

Təhvil verilmiş və layihə mərhələsindəki fondun müqayisəmiz bu binalardan hansının içinə bu gün girə biləcəyinizi, hansının isə yalnız qiymət cədvəlində mövcud olduğunu göstərir.

Mənbələr

• Bakı medianları, rayon rəqəmləri və 4,83 faiz hesablaması: rayonlar üzrə kvadratmetr qiymətimiz — m2map (avqust 2026), Qiymətləndiricilər Palatası (iyul 2026) və Azərbaycan Mərkəzi Bankına (avqust 2026) istinad edir.
• Rayonlar üzrə metr cədvəli: bce.az rayon bələdçisi, 23 oktyabr 2026-da oxunub. Suraxanını Qiymətləndiricilər Palatasına, Xətai və Binəqədini elan platformalarına (iyul 2026) aid edir; Nəsimi, Nərimanov və Yasamala istinad vermir, Səbail üzrə rəqəm dərc etmir.
• Premium Residence qiymət və sahələri: Korter.az layihə səhifəsi, qiymətlər 30 aprel 2026 tarixinə aktual bəyan edilib. 23 oktyabr 2026-da oxunub.
• Sea Breeze Villas qiymətləri, sahələri, ödəniş planı və tikintiçisi: Housebook layihə səhifəsi, 23 oktyabr 2026-da oxunub.
• Reportage Heights studiya qiyməti və 29 m² sahəsi: layihə bələdçimizdə göstərildiyi kimi.
• Manatın 1,70 dollar bağlanması: 2017-ci ildən qüvvədədir.