Polo Residences à Sea Breeze : un cinquième de tout ce que le complexe a jamais livré

Polo Residences est livré, et il est grand. Le promoteur publie 1 020 appartements sur 6,5 hectares du deuxième front de mer, au prix de 296 000 à 724 000 $, à partir de 2 600 $ le mètre carré.

C'est ce nombre de lots qu'il faut retenir. Sea Breeze a livré quinze programmes, dont quatorze publient un nombre de lots, pour un total de 4 896 appartements. Polo Residences en représente 1 020, soit 20,8 pour cent de chaque appartement que ce complexe a jamais remis à un propriétaire.

Ce que publie le promoteur

Neuf champs, depuis la page projet lue le 5 novembre 2026.

Champ	Publié
Appartements	1 020
Surfaces	53-226 m²
Étages	5, 6-7
Livraison	livré
Statut	livré
Finitions	clés en main (avec mobilier et électroménager) / sans finitions
Prix	296 000 - 724 000 $
Tarif annoncé	à partir de 2 600 $/m²
Échelle du projet	6,5 ha, deuxième front de mer

La page nomme aussi une grande piscine extérieure, une aire de jeux et un Polo Cafe, et décrit un vitrage panoramique, de vastes balcons et des espaces paysagers. L'architecture est créditée à un « bureau d'architecture » sans nom.

Un seul programme, un cinquième de tout le livré

Quinze des quarante programmes sont livrés, et quatorze d'entre eux publient un nombre de lots. Voici comment se répartissent ces 4 896 appartements.

Programme	Appartements	Part du total livré
Park Residences 2	1 260	25,7 %
Polo Residences	1 020	20,8 %
Marina Village	1 010	20,6 %
Lighthouse I	426	8,7 %
Park Residences 5	298	6,1 %
The Grand	227	4,6 %
White Villas I et II	85 chacun	1,7 % chacun
Tout le reste (6 programmes)	485	9,9 %

Trois programmes représentent 3 290 appartements, soit 67,2 pour cent du complexe livré. Polo Residences en est un, et les deux autres sont Park Residences et Marina Village.

Rapporté au catalogue entier, le tableau s'inverse. Les quarante programmes totalisent 28 937 appartements, de sorte que tout ce qui est livré à ce jour représente 16,9 pour cent du programmé. Un acheteur à Polo Residences se trouve dans l'un des rares immeubles achevés d'un site construit à moins d'un cinquième.

Le tarif de 2 600 $ décrit un appartement de 114 m², pas celui de 53 m²

Divisez le prix d'entrée par le tarif annoncé et vous obtenez la surface de l'appartement sur lequel ces deux chiffres s'accordent :

Calcul	Résultat
296 000 $ ÷ 2 600 $/m²	113,8 m²
Plus petit appartement publié	53 m²
Rapport	2,15×
53 m² × 2 600 $/m²	137 800 $
Prix d'entrée publié	296 000 $
Écart	158 200 $

Un appartement de 53 m² au tarif annoncé coûterait 137 800 $. Le prix « à partir de » publié est de 296 000 $. L'écart est de 158 200 $, et il ne constitue une erreur dans aucun des deux chiffres.

L'explication est celle qui tient sur tout ce catalogue : l'appartement le moins cher et l'appartement le plus petit ne sont pas le même appartement. Le prix « à partir de » appartient au lot le moins cher ; les 53 m² au plus petit ; et le tarif annoncé est le premier divisé par sa propre surface, soit environ 114 m². Nous avons prouvé ce mécanisme sur Lighthouse I face au stock vivant du promoteur lui-même, où les studios au tarif annoncé se sont révélés être dans un bâtiment où rien n'est disponible.

Le tarif est donc une arithmétique honnête portant sur un appartement. Ce n'est pas un plancher, et le multiplier par 53 donne un prix qu'aucun appartement ici ne porte.

Et la fourchette de prix couvre deux produits différents

Polo Residences publie ses finitions comme clés en main (avec mobilier et électroménager) / sans finitions. Les deux. Un programme, deux produits.

Seuls quatre des quarante programmes publient plus d'un niveau de finitions :

Programme	Niveaux publiés	Palier intermédiaire
Polo Residences	clés en main, ou coquille nue	non
Lighthouse II	avec ou sans finitions	sans objet - pas d'option clés en main
Private Villas	coquille, finitions ou clés en main	oui
Villas	coquille, finitions ou clés en main	oui

Polo Residences est le seul programme des quarante à proposer l'appartement meublé et la coquille nue sans rien entre les deux. Private Villas et Villas proposent les trois paliers ; Lighthouse II propose la coquille et les finitions, mais pas le mobilier.

Cela compte pour le chiffre de 296 000 $ plus que toute l'arithmétique ci-dessus. Une fourchette unique tendue entre un appartement meublé et un appartement inachevé est une fourchette sur deux produits, et donc 2 600 $/m² ne sont pas comparables au tarif d'un programme qui n'en vend qu'un seul. Savoir si le lot à 296 000 $ arrive meublé ou en coquille de béton est la première question à poser par écrit, car la réponse vaut le coût des finitions.

Le haut de la fourchette est cohérent en interne

La même division à l'autre extrémité se comporte autrement :

724 000 $ ÷ 226 m² = 3 204 $/m², soit au-dessus des 2 600 $ annoncés. Il n'y a là aucune contradiction : l'appartement le plus cher a le droit de coûter plus au mètre que le moins cher. Polo Residences n'est pas l'un des huit programmes dont le tarif annoncé est à la fois trop bas pour le prix d'entrée et trop haut pour le prix plafond : au sommet, ses chiffres sont là où ils doivent être.

La densité, et ce que le champ des étages ne dit pas

1 020 appartements sur 6,5 hectares, cela fait 157 à l'hectare, soit le dix-septième rang des trente-six programmes publiant les deux chiffres : le milieu du complexe, pas son extrémité dense. À titre de comparaison, les plus denses publient 488, 407 et 314 à l'hectare.

Le champ des étages indique « 5, 6-7 ». C'est une fourchette entre bâtiments, pas un bâtiment : certains blocs font cinq niveaux, d'autres six à sept. La page ne dit pas combien il y a de bâtiments, de sorte que 1 020 appartements ne peuvent être divisés en un chiffre par bâtiment ou par étage à partir des données publiées. Nous avons déjà commis cette erreur sur ce site et l'avons corrigée publiquement ; nous ne la répétons pas ici.

Livré ne veut pas dire occupé par ses propriétaires

Un tour-opérateur russe, viasun.ru, référence Polo Residences (Sea Breeze Resort) comme un complexe hôtelier et vend ses lots en trois catégories de chambres - studio, 1+1 et 1+2 - avec Wi-Fi, parking, piscine et accès à la plage.

Nous n'utilisons cette page que pour un seul fait : le programme figure dans un stock touristique sous son propre nom. Nous n'utilisons pas ses chiffres. Elle publie un nombre de chambres, que nous ne reprenons pas, et ses propres nombres se contredisent sur le même écran - une note de 9,7 sur « 74 avis » à côté d'une section d'avis qui n'en contient aucun. Nous ne pouvons pas non plus vous dire si d'autres programmes livrés de Sea Breeze y figurent de la même façon, car l'index Bakou de l'opérateur ne référence pas du tout ce bien, et une absence dans un index filtré ne prouve rien dans un sens ou dans l'autre.

Ce qui subsiste, c'est la conséquence, et elle est réelle. Dans un programme livré de 1 020 appartements, une partie des lots est en usage de courte durée. Cela fait du règlement intérieur, de la part des appartements sous gestion et des charges des questions contractuelles plutôt que des questions de style de vie. The Grand et White Residences sont les deux programmes que le promoteur commercialise lui-même en apart-hôtels, et les deux guides exposent ce que cela fait aux charges.

Ce que la page publie sur le paiement

Voie	Conditions telles que publiées
Paiement intégral	100 %
Échelonnement jusqu'à 12 mois	sans intérêt, à partir de 30 % d'apport
Échelonnement jusqu'à 36 mois	sans intérêt, pour les lots 1+1 et plus grands
Studios	apport à partir de 50 %
Prêt immobilier	banque ABB, citoyens azerbaïdjanais, emploi officiel et revenu salarial en Azerbaïdjan

Ce sont les conditions valables sur tout le complexe, imprimées à l'identique sur les pages projet que nous avons lues. Il en va de même du bloc de rendement de la page : croissance annuelle de la valeur du bien de 15-35 % et rendement locatif annuel à partir de 8 %, attribués aux programmes Sea Breeze achevés entre 2023 et 2025. Ce bloc est un gabarit et non une prévision pour ce programme, et notre guide Palazzo explique comment nous l'avons établi.

Six questions à poser avant de signer

1. L'appartement à 296 000 $ arrive-t-il meublé ou en coquille ? Le programme publie les deux, sous une seule fourchette, et la différence est le coût des finitions.
2. Quelle est la surface exacte de l'appartement à 296 000 $ ? Si elle approche 114 m², les 2 600 $/m² annoncés la décrivent. Si elle fait 53 m², le tarif ne s'y applique pas.
3. Quelles sont les charges mensuelles au mètre carré ? Non publiées pour ce programme, sur un site livré de 1 020 appartements avec une piscine et des espaces paysagers à entretenir.
4. Combien des 1 020 appartements sont sous gestion de courte durée ? Le programme figure dans un stock touristique ; la proportion n'est publiée nulle part où nous puissions regarder.
5. Combien de bâtiments, et à quel étage se trouve le lot ? Le champ des étages s'étend de cinq à sept sur des blocs non nommés.
6. La place de parking est-elle attachée au lot ou attribuée ? La page projet ne publie ni nombre de places ni ratio.

Notre liste maîtresse des quarante programmes consigne ce que publie chaque page, y compris les blancs.

Sources

• Page projet officielle Sea Breeze, polo-residences-2, lue le 5 novembre 2026 - 1 020 appartements ; 53-226 m² ; étages « 5, 6-7 » ; livré ; finitions « clés en main (avec mobilier et électroménager) / sans finitions » ; 296 000-724 000 $ ; à partir de 2 600 $/m² ; 6,5 ha ; deuxième front de mer ; grande piscine extérieure, aire de jeux, Polo Cafe ; vitrage panoramique et balcons ; architecture créditée à un bureau d'architecture sans nom ; conditions de paiement comme dans le tableau ci-dessus ; le bloc de croissance 15-35 % et de rendement à partir de 8 %. Aucun nombre de places de parking, aucun nombre de bâtiments, aucune charge et aucun promoteur, architecte ou entreprise nommé dans le texte.
• Le catalogue des quarante programmes, collecté sur les pages projet du promoteur le 25 octobre 2026 et conservé sous .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv. Chaque nombre, part, densité et rapport de ce guide a été calculé depuis ce fichier par le code et non saisi à la main : le total de 4 896 livrés sur les quatorze programmes livrés qui publient un nombre, les parts de 20,8 % et 67,2 %, le total catalogue de 28 937, la part livrée de 16,9 %, les 157 à l'hectare et leur dix-septième rang sur trente-six, et les quatre programmes publiant plus d'un niveau de finitions. Les pages White Villas I et White Villas II publient toutes deux le même bloc identique - « 85 + 85 » appartements, 60-78,6 m², un étage - de sorte que ce chiffre est la répartition de la paire imprimée sur les deux pages, et chaque programme est compté ici pour 85 et non 170. Les deux pages ont été relues le 5 novembre 2026 pour en décider.
• viasun.ru, Polo Residences (Sea Breeze Resort), lu le 5 novembre 2026 - utilisé uniquement comme preuve que le programme figure dans un stock touristique en tant que complexe hôtelier avec des catégories studio, 1+1 et 1+2. Aucun de ses chiffres n'est utilisé, et sa note et son nombre d'avis se contredisent sur la page.

Chaque chiffre au mètre carré ici est notre propre division des prix publiés par le promoteur par les surfaces publiées par le promoteur, et il est signalé comme tel. Aucune annonce de courtier ne sert de source à aucun chiffre.

Non vérifié : la surface exacte de l'appartement le moins cher, qui trancherait si les 2 600 $/m² la décrivent ; si le lot à 296 000 $ est clés en main ou en coquille ; le coût des finitions, qu'aucune des pages projet que nous avons lues ne publie ; les charges ; le nombre de bâtiments ; le nombre de places de parking ou le ratio ; combien des 1 020 appartements ont été vendus ou revendus et à quel prix ; quelle part est sous gestion de courte durée ; et s'il existe sur le site un équipement de polo ou équestre, que la page projet ne décrit pas. Nous n'avons vu ni plan, ni répartition des lots, ni grille de prix pour ce programme.