37% əcnəbi alıcı: Sea Breeze-in yeganə möhkəm rəqəmi

Xəzər sahili barədə hər broşür beynəlxalq tələbin olduğunu iddia edir. Onların heç biri demək olar ki rəqəm göstərmir. 2026-cı ilin ortasında dərc olunmuş müsahibədə Sabah Investment Group-dan Orxan Mustafayev rəqəm göstərdi: əcnəbi alıcılar Marina Village-də alıcıların təxminən 37%-ni, həmin şirkətin Bakıdakı şəhər layihələrində isə 15-17%-ni təşkil edib.

Bu, həmin sahildə mövcud olan ən möhkəm tələb rəqəmidir və öz səhifəsinə layiqdir - həm müəyyən etdikləri, həm də müəyyən etmədiyi dörd şey üçün.

Bu rəqəm niyə qeyri-adidir

Developerlər qiymətləri, mənzil sayını və təhvil tarixlərini dərc edir. Alıcı tərkibini isə demək olar ki heç vaxt dərc etmirlər, çünki o, kommersiya baxımından iki tərəfə həssasdır: yüksək əcnəbi payı beynəlxalq cəlbediciliyi, həm də valyuta və əhval riskini bildirir, aşağı pay isə beynəlxalq təqdimatı zəiflədir.

Üç xüsusiyyət bu açıqlamanı ciddi qəbul etməyə dəyər edir.

O, nəzarət qrupu ilə gəlir. 37% həmin developerin şəhər layihələrindəki 15-17% ilə müqayisədə bəyan edilir. Müqayisə edəcək heç nəyi olmayan tək faiz marketinqdir. Bir şirkətin öz portfelindən iki faiz sübuta daha yaxındır, çünki satış prosesi, uçot metodu və "əcnəbi alıcı" tərifi hər ikisində eyni olmalıdır.

O, həqiqətən təhvil verilən layihəyə bağlıdır. Marina Village yeddi blokda 950-dən çox mənzildir, təhvil 2025-ci ilin dördüncü rübündən 2026 boyu davam edən kimi təsvir olunur. Bunlar tamamlanmış müqavilələrdir, açılış həftəsonundakı bronlar deyil.

O, yanlış ola biləcək qədər konkretdir. "Güclü beynəlxalq maraq" təkzib edilə bilməz. "15-17%-ə qarşı 37%" təkzib edilə bilər.

O nəyi müəyyən edir

Qeyri-rezidentlər bu sahildə həqiqətən alır, şəhərdən təxminən iki dəfə çox nisbətdə. Bu, Sea Breeze barədə hər müraciətin altında dayanan suala cavabdır: əcnəbi alıcı hekayəsi realdır, yoxsa satış nağılı. Bu layihədə, developerin öz sayına görə, realdır.

Sahil və şəhər fərqli alıcılar cəlb edir. Bir şirkətin kurort layihəsi ilə şəhər layihələri arasında 20 faiz bəndlik fərq səs-küy deyil. O deyir ki, kurort məhsulu şəhər məhsulunun etmədiyi bir şey edir: paytaxtda mənzil deyil, həyat tərzi və ikinci ev satır.

Kurort tələbi yerli alıcılıq qabiliyyətindən az asılıdır. Bu vacibdir, çünki yerli münasiblik Bakı bazarının struktur zəifliyidir: 177,775 manata 65 kv.m mənzil və 1,174 manat orta əmək haqqı yerli alıcılar barədə hekayə deyil. Alıcılarının 37%-ni xaricdən gətirən layihə bu məhdudiyyətə 15% gətirən layihədən az məruzdur.

Müəyyən etmədiyi dörd şey

Bu, bütün kurorta aid deyil. Bu, bir developerin bir layihəsidir. Marina Village Tevakol Family və Sabah Investment Group layihəsidir, Agalarov Development-in deyil. Onun alıcı tərkibini Sky Park ya da Caspian Dream Liner-ə şamil etmək ehtimaldır, fakt deyil.

"Əcnəbi" tərifsizdir. Rəqəm demək olar ki mütləq Rusiya, Türkiyə, İsrail, Körfəz və Mərkəzi Asiyadan alıcıları bəyan edilməyən nisbətdə əhatə edir. Əsasən bir millətdən ibarət 37% əcnəbi payı başlıq rəqəminin gizlətdiyi konsentrasiya riski daşıyır. Rusiyalı, israilli, Körfəzdən və türkiyəli alıcılar üçün bələdçilərimiz bu qrupların praktikada nə qədər fərqli davrandığını açır.

O, gəlirlilik barədə heç nə demir. Əcnəbi alıcılar alışa tələbi sübut edir, aktivin nəticəsini yox. Dört il boş mənzil saxlayan alıcı bu statistikaya və başqa heç nəyə töhfə verir.

O, özü bəyan edilmiş və auditdən keçməmişdir. Onu təsdiqləyən reyestr çıxarışı yoxdur. O, yüksək rəqəmdə marağı olan şirkətdən gəlir və vicdanlı status inandırıcı, lakin yoxlanılmamışdır.

Bundan necə istifadə etmək olar

"Burada ümumiyyətlə başqa kimsə alırmı?" sualına döşəmə kimi. Cavab bəlidir, sənədləşmişdir və müqayisə qrupu ilə birlikdədir.

Müqayisə ölçüsü kimi. İstənilən Sea Breeze satıcısından soruşun ki, onun konkret layihəsində alıcıların hansı payı qeyri-rezidentdir və bunu necə sayır. Bir developer rəqəmi dərc edib; bunu etməkdən imtina edən satıcı sizə bir şey deyir, metodu olmadan 80% iddia edən satıcı isə daha çoxunu deyir.

Daha vacib olan növbəti suala təkan kimi. Alıcıların millət tərkibi maraqlıdır. Dolğunluq və kirayə nəticələri qərar verir. Gəlirlilik kalkulyatoru və layihə siyahısı kurortun reputasiyası yerinə konkret binanı yoxlamağa imkan verir.

Şəhərlə müqayisə niyə əsl tapıntıdır

Başlıq 37%-dir. Tapıntı isə fərqdir.

Tək əcnəbi alıcı faizi, həmin bazarda normanın necə göründüyünü bilmədən, az şey deyir. Bakının mərkəzindəki 15-17% developerin müqayisə etdiyi bazadır və təvazökar ekspat əhalisi, məhdud beynəlxalq marketinqi və əməliyyat həcmində üstünlük təşkil edən yerli alıcı bazası olan paytaxt üçün inandırıcıdır.

Bu fonda 37% göstərən kurort layihəsi struktur baxımından fərqli bir şey edir. O, eyni tələb hovuzuna daha baha satmır - tamamilə başqa hovuza satır. Çimərlik çıxışı, idarə olunan icma, otel tipli xidmət qatı və kirayəyə verilə bilən istirahət aktivi vədi Nəsimidə mənzil almayacaq alıcılara çatır.

İnvestor üçün nəticə narahatedici, lakin vacibdir: kurort məhsulunu satan şey onu həm də tsiklik edir. Şəhər yaşayışına yerli tələb əmək haqqı, ipoteka və ailə qurma ilə hərəkət edir, bunlar yavaş dəyişir. İkinci evlərə əcnəbi tələb əhval, valyuta, hava əlaqəsi və xəbər dövrü ilə hərəkət edir, bunlar hər iki istiqamətdə sürətlə dəyişir. 37% əcnəbi olan layihə yaxşı ildə daha likvid, pis ildə isə 15%-lik layihədən daha nazikdir.

O, qiymət barədə nə bildirir

Əcnəbi alıcılar adətən yerli alıcılardan qiymətə az, spesifikasiyaya çox həssasdır, çünki yerli əmək haqqı ilə deyil, öz ölkələrindəki qiymətlərlə müqayisə edirlər. Bunun bazara iki görünən təsiri var və hər ikisini bəyan edilmiş qiyməti bazar dəyəri kimi qəbul etməzdən əvvəl yoxlamağa dəyər.

Birincisi: kurort fondunun qiyməti yerli münasiblikdən ayrılır. 65 kv.m mənzil yerli illik gəlirin elə bir mislinə satıla bilər ki, daxili münasiblik ölçüsü ilə absurd, Tel-Əviv, Dubay ya da Moskvadan alıcı üçün isə tamamilə normal görünür. Bu özü-özlüyündə köpük deyil, lakin yerli gəlir məlumatının bu məhsul üçün yanlış ölçü olduğunu bildirir - münasiblik indeksimiz iki ölçünün niyə ayrıldığını izah edir.

İkincisi: çıxış həmin hovuzun mövcudluğunun davamından asılıdır. Əcnəbi tələbin müəyyən etdiyi qiymətə almışsınızsa, yenidən satış bazarınız əsasən başqa əcnəbilərdir, çünki cari əmək haqqı ilə yerli alıcılar bu qiyməti ödəyə bilmir. 37% əcnəbi payı bu səbəbdən bir cümlədə həm tələb faktı, həm likvidlik xəbərdarlığıdır: hovuz realdır, çıxışınız isə onun 2032-də orada olmasından asılıdır.

Aparmağa dəyən hesablama

Təxminən 950 mənzilin 37%-i qeyri-rezidentlərə gedibsə, bu, bir layihədə təxminən 350 əcnəbi mülkiyyətli mənzil deməkdir. Bu, tək kompleksdə nəzərəçarpan əcnəbi mülkiyyətçi icmasıdır və alıcının əsas götürə biləcəyi iki nəticəsi var.

Birincisi, yalnız yerli olmayan ikincili bazarın mövcudluğu: satdığınız zaman ehtimal olunan alıcınız da qeyri-rezident ola bilər, bu isə vacibdir, çünki belə hovuz Azərbaycan ipoteka şərtlərindən asılı deyil. İkincisi, həmin binada qonşularınızın təxminən üçdə birinin ilin çox hissəsində olmaya biləcəyi: bu, istismar ödənişlərinin yığımına, binanın fevralda nə qədər canlı görünməsinə və kirayəyə verməyə çalışdığınızda sizinlə rəqabət edən mənzillərin sayına təsir edir.

Bu nəticələrin heç biri heç bir broşürdə görünmür. Hər ikisi bu səhifənin həsr olunduğu tək rəqəmdən birbaşa çıxır.

Satıcıdan eyni rəqəmi necə istəmək olar

Bu açıqlamanın dəyəri sizə yaxşı cavabı bilinən bir sual verməsidir. Onu istənilən Sea Breeze satıcısına bu sözlərlə verin.

"Bu konkret layihədə bu günə qədər alıcıların hansı payı Azərbaycanın qeyri-rezidentidir? Qeyri-rezidenti necə müəyyən edirsiniz - pasport, vergi rezidentliyi, yoxsa müqavilədəki ünvan? Bu pay imzalanmış müqavilələrlə, yoxsa bronlarla hesablanır? Və digər layihələrinizlə müqayisədə necədir?"

Öz alıcı bazasının uçotunu aparan developer dörd hissənin hamısına bir cümlədə cavab verər. Cavab verə bilməyən satış meneceri adətən metodu olmayan daha böyük rəqəm təklif edəcək, və həmin əvəzləmə axtardığınız məlumatın özüdür. Cavab müqavilə deyil, bron rəqəmi ilə verilirsə, ondan çıxın: kurort fondundakı bronlar heç kimin dərc etmədiyi tezlikdə ləğv olunur.

Yekun

Otuz yeddi faiz Sea Breeze-də tələb barədə dərc olunmuş ən faydalı tək statistikadır və faydalı olmasının səbəbi məhz darlığıdır: bir layihə, bir developer, bir dövr və bəyan edilmiş müqayisə. Ona bu sahildə beynəlxalq tələbin real və şəhər səviyyəsindən təxminən iki dəfə yüksək olmasının sübutu kimi, sizə satılan konkret layihə barədə isə heç bir sübut kimi yanaşmayın - həmin layihənin satıcısı eyni rəqəmi eyni metodla təqdim edənə qədər.