Sea Breeze-də Polo Residences: kurortun indiyədək təhvil verdiyi hər şeyin beşdə biri

Polo Residences təhvil verilib və böyükdür. Developer ikinci sahil xəttinin 6,5 hektarında 1.020 mənzil dərc edir, qiymət 296.000-dən 724.000 dollara, kvadratmetri 2.600 dollardan.

Yadda saxlamağa dəyən rəqəm elə bu vahid sayıdır. Sea Breeze on beş layihə təhvil verib, onlardan on dördü vahid sayı dərc edir, cəmi 4.896 mənzil. Polo Residences onlardan 1.020-dir — bu kurortun indiyədək sahiblərinə verdiyi hər mənzilin 20,8 faizi.

Developerin dərc etdikləri

5 noyabr 2026-cı ildə oxunmuş layihə səhifəsindən doqquz göstərici.

Göstərici	Dərc olunub
Mənzil	1.020
Sahələr	53–226 m²
Mərtəbə	5, 6–7
Təhvil	təhvil verilib
Status	təhvil verilib
Təmir	açar təslim (mebel və texnika ilə) / təmirsiz
Qiymət	296.000 – 724.000 dollar
Elan olunan dərəcə	2.600 dollar/m²-dən
Layihənin ölçüsü	6,5 hektar, ikinci sahil xətti

Səhifə həmçinin böyük açıq hovuz, uşaq meydançası və Polo Cafe adlarını çəkir, panoramik şüşələmə, geniş balkonlar və abadlaşdırılmış ərazi təsvir edir. Memarlıq adsız bir "memarlıq bürosuna" aid edilir.

Bir layihə, təhvil verilən hər şeyin beşdə biri

Qırx layihədən on beşi təhvil verilib və onlardan on dördü vahid sayı dərc edir. Həmin 4.896 mənzil belə bölünür.

Layihə	Mənzil	Təhvil verilənin payı
Park Residences 2	1.260	25,7%
Polo Residences	1.020	20,8%
Marina Village	1.010	20,6%
Lighthouse I	426	8,7%
Park Residences 5	298	6,1%
The Grand	227	4,6%
White Villas I və II	hərəsi 85	hərəsi 1,7%
Qalan hər şey (6 layihə)	485	9,9%

Üç layihə 3.290 mənzil, yəni təhvil verilmiş kurortun 67,2 faizidir. Polo Residences onlardan biridir, digər ikisi isə Park Residences və Marina Village.

Bütün kataloqla müqayisədə mənzərə tərsinə çevrilir. Qırx layihə birlikdə 28.937 mənzil verir, deməli indiyədək təhvil verilən hər şey planlaşdırılanın 16,9 faizidir. Polo Residences-də alıcı beşdə dörddən çoxu tikilməmiş ərazidə sayca az olan hazır binalardan birindədir.

2.600 dollarlıq dərəcə 114 m² mənzili təsvir edir, 53 m²-lik olanı deyil

Giriş qiymətini elan olunan dərəcəyə bölün və bu iki rəqəmin razılaşdığı mənzilin sahəsini alın:

Hesablama	Nəticə
296.000 dollar ÷ 2.600 dollar/m²	113,8 m²
Dərc olunmuş ən kiçik mənzil	53 m²
Nisbət	2,15 dəfə
53 m² × 2.600 dollar/m²	137.800 dollar
Dərc olunmuş giriş qiyməti	296.000 dollar
Fərq	158.200 dollar

Elan olunan dərəcə ilə 53 m²-lik mənzil 137.800 dollara başa gələrdi. Dərc olunmuş "-dən" qiyməti 296.000 dollardır. Fərq 158.200 dollardır və bu, rəqəmlərin heç birində səhv deyil.

İzah bütün bu kataloqda keçərli olandır: ən ucuz mənzil və ən kiçik mənzil eyni mənzil deyil. "-dən" qiyməti ən ucuz vahidə aiddir; 53 m² ən kiçiyinə; elan olunan dərəcə isə birincinin öz sahəsinə bölünməsidir, yəni təxminən 114 m². Bu mexanizmi Lighthouse I üzərində developerin öz canlı satış siyahısına qarşı sübut etdik: orada elan olunan dərəcə ilə studiyaların heç nəyin mövcud olmadığı korpusda olduğu ortaya çıxdı.

Yəni dərəcə bir mənzil haqqında düzgün hesabdır. O, aşağı hədd deyil və onu 53-ə vurmaq burada heç bir mənzilin daşımadığı qiymət verir.

Qiymət diapazonu isə iki ayrı məhsulu əhatə edir

Polo Residences təmirini açar təslim (mebel və texnika ilə) / təmirsiz kimi dərc edir. İkisi də. Bir layihə, iki məhsul.

Qırx layihədən yalnız dördü birdən çox təmir səviyyəsi dərc edir:

Layihə	Dərc olunan səviyyələr	Orta pillə var
Polo Residences	açar təslim və ya çılpaq karkas	yox
Lighthouse II	təmirli və ya təmirsiz	aid deyil — açar təslim variantı yoxdur
Private Villas	karkas, təmir və ya açar təslim	var
Villas	karkas, təmir və ya açar təslim	var

Polo Residences qırx layihədən yeganəsidir ki, mebelli mənzili və çılpaq karkası arasında heç nə olmadan təklif edir. Private Villas və Villas üç pilləni də təklif edir; Lighthouse II karkası və təmiri təklif edir, mebeli isə yox.

Bu, 296.000 dollarlıq rəqəm üçün yuxarıdakı bütün hesabdan daha vacibdir. Mebelli mənzil ilə yarımçıq mənzil arasında uzanan vahid qiymət diapazonu iki məhsul üzrə diapazondur, deməli 2.600 dollar/m² onlardan yalnız birini satan layihənin dərəcəsi ilə müqayisə oluna bilməz. 296.000 dollarlıq vahidin mebellə, yoxsa beton karkas kimi gəldiyi yazılı şəkildə verilməli ilk sualdır, çünki cavab təmirin qiymətinə dəyər.

Diapazonun başı daxili olaraq uzlaşır

Digər ucda həmin bölmə özünü başqa cür aparır:

724.000 dollar ÷ 226 m² = 3.204 dollar/m², bu da elan olunan 2.600 dollardan yuxarıdır. Burada ziddiyyət yoxdur: ən bahalı mənzilin kvadratmetri ən ucuzundan baha olmaq hüququ var. Polo Residences elan olunan dərəcəsi həm giriş qiyməti üçün çox aşağı, həm tavan qiyməti üçün çox yuxarı olan səkkiz layihədən biri deyil — yuxarı ucda onun rəqəmləri olmalı yerdədir.

Sıxlıq və mərtəbə göstəricisinin demədikləri

6,5 hektarda 1.020 mənzil hektara 157 deməkdir, bu da hər iki göstəricini dərc edən otuz altı layihə arasında on yeddinci yerdir — kurortun ortası, sıx ucu deyil. Müqayisə üçün, ən sıxları hektara 488, 407 və 314 dərc edir.

Mərtəbə göstəricisi "5, 6–7" oxunur. Bu, binalar arasında diapazondur, bir bina deyil: bəzi bloklar beş mərtəbəli, digərləri altı-yeddi mərtəbəlidir. Səhifə neçə bina olduğunu demir, deməli 1.020 mənzili dərc olunmuş məlumatdan binaya və ya mərtəbəyə düşən rəqəmə bölmək mümkün deyil. Bu səhvi bu saytda əvvəl etmişik və açıq şəkildə düzəltmişik; burada onu təkrarlamırıq.

Təhvil verilib sahibi yaşayır demək deyil

Rusiyalı tur operator viasun.ru Polo Residences (Sea Breeze Resort)-u otel kompleksi kimi qeyd edir və vahidlərini üç otaq kateqoriyası — studiya, 1+1 və 1+2 — kimi satır: Wi-Fi, parkinq, hovuz və çimərliyə çıxışla.

Həmin səhifədən yalnız bir fakt üçün istifadə edirik: layihə öz adı altında turizm siyahısında var. Onun rəqəmlərindən istifadə etmirik. O, təkrarlamadığımız otaq sayı dərc edir və öz rəqəmləri eyni ekranda bir-birinə ziddir — "74 rəy" üzərində 9,7 reytinq, yanında isə heç bir rəy olmayan rəy bölməsi. Digər təhvil verilmiş Sea Breeze layihələrinin eyni şəkildə görünüb-görünmədiyini də deyə bilmərik, çünki operatorun Bakı indeksi bu obyekti ümumiyyətlə qeyd etmir və süzgəcdən keçmiş indeksdə olmamaq heç bir istiqamətdə sübut deyil.

Qalan nəticədir və o realdır. Təhvil verilmiş 1.020 mənzilli layihədə vahidlərin bir hissəsi qısamüddətli istifadədədir. Bu, bina qaydalarını, idarəetmə altındakı mənzillərin payını və xidmət haqqını həyat tərzi sualı deyil, müqavilə sualı edir. The Grand və White Residences developerin özünün aparthotel kimi satdığı iki layihədir və hər iki bələdçi bunun xidmət haqqına təsirini izah edir.

Səhifənin ödəniş barədə dərc etdikləri

Yol	Dərc olunduğu kimi şərtlər
Tam ödəniş	100%
12 aya qədər hissə-hissə	faizsiz, 30% ilkin ödənişdən
36 aya qədər hissə-hissə	faizsiz, 1+1 və daha böyük vahidlər üçün
Studiyalar	ilkin ödəniş 50%-dən
İpoteka	ABB Bank, Azərbaycan vətəndaşları, rəsmi məşğulluq və Azərbaycanda əmək haqqı gəliri

Bunlar bütün kurort üzrə şərtlərdir, oxuduğumuz layihə səhifələrində eyni şəkildə çap olunub. Səhifənin gəlirlilik bloku da belədir — illik əmlak dəyəri artımı 15–35% və illik icarə gəlirliliyi 8%-dən, 2023–2025-ci illərdə tamamlanmış Sea Breeze layihələrinə aid edilib. Bu blok bu layihə üçün proqnoz deyil, şablondur və Palazzo bələdçimiz bunu necə müəyyən etdiyimizi izah edir.

İmzalamadan əvvəl altı sual

1. 296.000 dollarlıq mənzil mebelli, yoxsa karkas kimi gəlir? Layihə ikisini də bir qiymət diapazonu altında dərc edir və fərq təmirin qiymətidir.
2. 296.000 dollarlıq mənzilin dəqiq sahəsi nə qədərdir? 114 m²-ə yaxındırsa, elan olunan 2.600 dollar/m² onu təsvir edir. 53 m²-dirsə, dərəcə ona aid deyil.
3. Kvadratmetrə düşən aylıq xidmət haqqı nə qədərdir? Bu layihə üçün dərc olunmayıb — saxlanması lazım gələn hovuzu və abadlığı olan, təhvil verilmiş 1.020 mənzilli ərazidə.
4. 1.020 mənzilin neçəsi qısamüddətli idarəetmədədir? Layihə turizm siyahısındadır; pay baxa bildiyimiz heç bir yerdə dərc olunmayıb.
5. Neçə bina var və vahid hansı mərtəbədədir? Mərtəbə göstəricisi adsız bloklar üzrə beşdən yeddiyə uzanır.
6. Parkinq yeri vahidə sənədləşdirilib, yoxsa ayrılıb? Layihə səhifəsi nə parkinq sayı, nə nisbət dərc edir.

Qırx layihənin hamısının baş siyahısı hər səhifənin nə dərc etdiyini, boşluqlar da daxil olmaqla, qeyd edir.

Mənbələr

• Sea Breeze-in rəsmi layihə səhifəsi, polo-residences-2, 5 noyabr 2026-cı ildə oxunub — 1.020 mənzil; 53–226 m²; mərtəbələr "5, 6–7"; təhvil verilib; təmir "açar təslim (mebel və texnika ilə) / təmirsiz"; 296.000–724.000 dollar; 2.600 dollar/m²-dən; 6,5 hektar; ikinci sahil xətti; böyük açıq hovuz, uşaq meydançası, Polo Cafe; panoramik şüşələmə və balkonlar; memarlıq adsız memarlıq bürosuna aid edilir; ödəniş şərtləri yuxarıdakı cədvəldə olduğu kimi; 15–35% artım və 8%-dən gəlirlilik bloku. Nə parkinq sayı, nə bina sayı, nə xidmət haqqı, nə də mətndə adı çəkilən developer, memar və ya podratçı var.
• Qırx layihə kataloqu, developerin öz layihə səhifələrindən 25 oktyabr 2026-cı ildə toplanıb, .claude/seo/data/seabreeze-official-2026-10-25.csv kimi saxlanılır. Bu bələdçidəki hər say, pay, sıxlıq və nisbət həmin fayldan kodla hesablanıb, əllə yazılmayıb: say dərc edən on dörd təhvil verilmiş layihə üzrə 4.896 cəmi, 20,8% və 67,2% payları, 28.937 kataloq cəmi, 16,9% təhvil payı, hektara 157 və otuz altı arasında on yeddinci yer, həmçinin birdən çox təmir səviyyəsi dərc edən dörd layihə. White Villas I və White Villas II səhifələri eyni bloku dərc edir — "85 + 85" mənzil, 60–78,6 m², bir mərtəbə — deməli bu rəqəm hər iki səhifədə çap olunmuş cütlüyün bölgüsüdür və hər layihə burada 170 deyil, 85 kimi sayılır. Bunu həll etmək üçün hər iki səhifə 5 noyabr 2026-cı ildə yenidən oxunub.
• viasun.ru, Polo Residences (Sea Breeze Resort), 5 noyabr 2026-cı ildə oxunub — yalnız layihənin studiya, 1+1 və 1+2 kateqoriyaları ilə otel kompleksi kimi turizm siyahısında olduğunun sübutu kimi istifadə olunub. Onun heç bir rəqəmi istifadə edilmir və reytingi ilə rəy sayı səhifədə bir-birinə ziddir.

Buradakı hər kvadratmetr rəqəmi developerin dərc etdiyi qiymətlərin developerin dərc etdiyi sahələrə bizim öz bölməmizdir və belə də işarələnib. Heç bir broker elanı heç bir rəqəmin mənbəyi kimi istifadə olunmur.

Təsdiqlənməyib: ən ucuz mənzilin dəqiq sahəsi — 2.600 dollar/m²-in onu təsvir edib-etmədiyini həll edəcək rəqəm; 296.000 dollarlıq vahidin açar təslim, yoxsa karkas olduğu; oxuduğumuz layihə səhifələrindən heç birinin dərc etmədiyi təmir xərci; xidmət haqqı; bina sayı; parkinq sayı və ya nisbəti; 1.020 mənzilin neçəsinin satıldığı və ya yenidən satıldığı və hansı qiymətə; hansı payın qısamüddətli idarəetmədə olduğu; və ərazidə layihə səhifəsinin təsvir etmədiyi hər hansı polo və ya atçılıq obyektinin olub-olmaması. Bu layihə üçün nə mənzil planı, nə vahid bölgüsü, nə də qiymət siyahısı görmüşük.